ارکان اجرت المثل ایام تصرف

اجرت المثل ایام تصرف، به مبلغی اطلاق می شود که فردی برای استفاده غیرمجاز از مال دیگری، بدون وجود قرارداد یا اذن مالک، باید به او پرداخت کند. ارکان اصلی این دعوا شامل احراز مالکیت خواهان، تصرف خوانده بر مال غیر، و غیرقراردادی بودن تصرف است که برای موفقیت در طرح یا دفاع از چنین دعوایی، شناخت دقیق این ارکان و جزئیات حقوقی مربوط به آن ها ضروری است.

در نظام حقوقی هر کشوری، مالکیت یکی از بنیادی ترین حقوق افراد محسوب می شود و حمایت از آن، از اصول اولیه حاکمیت قانون است. زمانی که فردی بدون اجازه و رضایت مالک، از مال دیگری استفاده می کند، این حق مالکیت مورد تعرض قرار می گیرد. در چنین شرایطی، قانون گذار ابزارهایی را برای جبران خسارات وارده به مالک پیش بینی کرده که یکی از مهم ترین آن ها، دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف است. این دعوا، دربرگیرنده مفاهیم پیچیده ای است که درک صحیح آن ها برای هر ذی نفعی، از مالکان و متصرفین گرفته تا دانشجویان حقوق و کارآموزان وکالت، از اهمیت بالایی برخوردار است.

شناخت ارکان و مبانی حقوقی این دعوا، به افراد کمک می کند تا بتوانند به درستی از حقوق خود دفاع کنند یا در صورت لزوم، اقدامات قانونی مناسب را انجام دهند. این مقاله با هدف ارائه یک راهنمای جامع و دقیق، به تبیین ارکان دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف می پردازد و جنبه های مختلف آن را از دیدگاه حقوقی و کاربردی مورد بررسی قرار می دهد تا خوانندگان با درک کامل از این موضوع، مسیرهای قانونی را با آگاهی بیشتری طی کنند.

درک مفهوم اجرت المثل ایام تصرف

پیش از ورود به جزئیات ارکان اصلی دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، ابتدا لازم است تا درکی روشن و دقیق از خود مفهوم «اجرت المثل» و «اجرت المسمی» حاصل شود؛ زیرا تمایز میان این دو، سنگ بنای طرح یا دفاع صحیح در بسیاری از دعاوی مالی محسوب می شود و در عمل نیز گاهی این دو مفهوم به اشتباه به جای یکدیگر به کار می روند.

اجرت المثل چیست و در چه مواردی کاربرد دارد؟

«اجرت المثل» در لغت به معنای اجرت یا پاداش مشابه است، اما در اصطلاح حقوقی، به معنای بهای عرفی استفاده از منافع مال دیگری است که بدون وجود قرارداد یا اذن صریح مالک صورت گرفته باشد. به عبارت دیگر، هر زمان که شخصی از مال دیگری (اعم از منقول یا غیرمنقول) انتفاعی ببرد، اما هیچ قراردادی میان او و مالک برای تعیین میزان اجاره یا بهای استفاده وجود نداشته باشد، یا قرارداد موجود به دلایلی باطل شده باشد، مالک می تواند بهای استفاده از منافع مال خود را تحت عنوان اجرت المثل مطالبه کند.

این مفهوم در چندین موقعیت کاربرد پیدا می کند:

1. استفاده از مال غیر بدون اذن و بدون قرارداد: رایج ترین حالت مربوط به «غصب» است. زمانی که فردی بدون هیچ گونه اجازه یا قراردادی، مال دیگری را به تصرف خود درآورد و از آن استفاده کند. در اینجا، متصرف غاصب محسوب شده و موظف است اجرت المثل ایام تصرف خود را بپردازد.
2. استفاده از مال غیر پس از پایان قرارداد: گاهی تصرف اولیه قانونی بوده، مانند پایان مدت قرارداد اجاره. اما اگر متصرف پس از انقضای مدت قرارداد، بدون تمدید آن یا کسب اذن جدید از مالک، به تصرف خود ادامه دهد، از تاریخ انقضای قرارداد تا زمان تخلیه یا حصول توافق جدید، ملزم به پرداخت اجرت المثل خواهد بود. ماده ۳۳۷ قانون مدنی به این حالت اشاره دارد که اگر کسی به اذن صریح یا ضمنی از مال دیگری استیفای منفعت کند، صاحب مال مستحق اجرت المثل خواهد بود، مگر اینکه اذن در انتفاع مجانی باشد.
3. قراردادهای باطل شده: در صورتی که قراردادی بین طرفین منعقد شده باشد، اما به دلایل حقوقی (مانند فقدان شرایط اساسی صحت معامله)، آن قرارداد باطل اعلام شود، استفاده های صورت گرفته از مال در دوران اعتبار ظاهری قرارداد، مشمول اجرت المثل خواهد شد.

مبنای قانونی مطالبه اجرت المثل را می توان در قواعد عمومی حقوقی همچون «قاعده لاضرر» (هیچ کس نباید ضرری به دیگری وارد کند) و نیز مواد ۳۲۸ و ۳۳۱ قانون مدنی در باب اتلاف و تسبیب جست وجو کرد. این مواد بیان می کنند که هر کس مال غیر را تلف کند یا سبب تلف مالی شود، ضامن آن است که شامل منافع نیز می شود.

تفاوت اجرت المثل و اجرت المسمی

درک این تفاوت برای جلوگیری از ابهامات حقوقی و اقدام صحیح بسیار حیاتی است:

• اجرت المسمی (اجاره بها): این مفهوم به اجرت یا بهایی اطلاق می شود که طرفین یک قرارداد (عمدتاً اجاره) با رضایت و توافق قبلی، میزان آن را مشخص و در قرارداد خود ذکر می کنند. به عبارت دیگر، اجرت المسمی حاصل اراده و تراضی طرفین است و مبلغ آن بر اساس توافقات قراردادی تعیین می گردد. در این حالت، تصرف متصرف، قانونی و مستند به قرارداد است.
• اجرت المثل: در مقابل، اجرت المثل به مبلغی گفته می شود که برای استفاده از مال دیگری، هیچ توافق قبلی و قراردادی برای تعیین میزان بها وجود نداشته باشد. در این حالت، میزان اجرت المثل بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری و با توجه به عرف منطقه، نوع مال، کیفیت استفاده و مدت تصرف تعیین می شود. مبنای آن جبران خسارت ناشی از استفاده غیرمجاز یا غیرقراردادی است.

به طور خلاصه، کلید تفاوت در وجود یا عدم وجود قرارداد معتبر و توافق بر میزان اجرت است. اگر قراردادی وجود دارد و اجرت مشخص شده، اجرت المسمی مطرح است؛ اما اگر قراردادی نباشد یا قرارداد باطل شده باشد، و استفاده ای از مال صورت گرفته باشد، اجرت المثل به میان می آید. اهمیت این تمایز در آن است که شرایط اثبات، مرجع رسیدگی و حتی نحوه محاسبه این دو کاملاً متفاوت خواهد بود.

ارکان اصلی دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

برای اینکه دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف به نتیجه برسد و دادگاه به نفع خواهان (مالک) رأی صادر کند، وجود سه رکن اساسی و اثبات آن ها توسط خواهان، ضروری و اجتناب ناپذیر است. در حقیقت، این ارکان مانند ستون هایی هستند که بنای این دعوا بر آن ها استوار است. اگر یکی از این ارکان وجود نداشته باشد یا نتوان آن را در دادگاه اثبات کرد، دعوا با شکست مواجه خواهد شد. در ادامه به تفصیل به این ارکان می پردازیم.

رکن اول: احراز مالکیت خواهان بر مال مورد تصرف

نخستین و بنیادی ترین رکن در دعوای اجرت المثل ایام تصرف، این است که خواهان دعوا باید «مالک» مال مورد تصرف باشد و این مالکیت را به نحو مقتضی در دادگاه اثبات کند. زیرا تنها مالک است که حق انتفاع و استفاده از منافع مال خود را دارد و می تواند در صورت سلب این منفعت، جبران آن را مطالبه کند.

تعریف مالکیت و ضرورت اثبات آن: مالکیت، حقی است که به شخص امکان می دهد به طور انحصاری از تمام منافع مال خود بهره برداری کند و دیگران را از آن بازدارد. اثبات مالکیت، خواهان را به عنوان ذی نفع و صاحب حق معرفی می کند. بدون اثبات مالکیت، اساس دعوا متزلزل خواهد بود، چرا که فردی که مالک نیست، نمی تواند ادعای جبران خسارت بابت استفاده از مال را داشته باشد.

تفاوت مالکیت رسمی و عادی:

1. برای اموال غیرمنقول (مانند زمین و ساختمان): در خصوص اموال غیرمنقول، طبق مواد ۲۲، ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک و رای وحدت رویه شماره ۶۷۲ دیوان عالی کشور، کسی مالک رسمی شناخته می شود که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد. این رای وحدت رویه تصریح دارد که «خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است، بنابراین طرح دعوای خلع ید از ملک قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست.» اگرچه این رای به طور مستقیم در مورد خلع ید است، رویه قضایی در مورد اجرت المثل ایام تصرف اموال غیرمنقول نیز مشابه بوده و غالباً خواهان باید مالکیت رسمی خود را با ارائه سند مالکیت رسمی اثبات کند. هرچند در برخی موارد، اسناد عادی که دادگاه به آن ها اعتبار بخشیده است (مانند قولنامه هایی که صحت آن ها احراز شده باشد)، ممکن است برای اثبات مالکیت در مقابل اشخاص ثالث، مطابق ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور، مورد پذیرش قرار گیرد. اما در حالت کلی، داشتن سند رسمی، قوی ترین دلیل اثبات مالکیت است.
2. برای اموال منقول (مانند خودرو، وجه نقد، اثاثیه): برخلاف اموال غیرمنقول، ثبت سند برای اموال منقول در بسیاری از موارد اجباری نیست. بنابراین، مالکیت بر اموال منقول می تواند با سند عادی، شهادت شهود، یا حتی تصرف (به شرط امارات قوی بر مالکیت) اثبات شود. این انعطاف پذیری به دلیل ماهیت این اموال و رویه های عرفی معاملات آن ها است.

ذی نفع بودن خواهان: علاوه بر مالک اصلی، افرادی نیز ممکن است به عنوان ذی نفع حق مطالبه اجرت المثل را داشته باشند، مانند ورثه مالک متوفی، وکیل یا قیم مالک، یا شخصی که به موجب سند رسمی، حق انتفاع یا بهره برداری از ملک به او واگذار شده باشد.

در دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف بر مال غیرمنقول، ارائه سند رسمی مالکیت از سوی خواهان، اصلی ترین و قوی ترین دلیل برای اثبات مالکیت محسوب می شود.

رکن دوم: تصرف خوانده بر مال متعلق به دیگری (مال غیر)

رکن دوم دعوای اجرت المثل ایام تصرف، وجود «تصرف» از جانب خوانده بر مالی است که متعلق به دیگری (خواهان) است. این تصرف باید ماهیت و شرایط حقوقی خاصی داشته باشد.

مفهوم تصرف از نظر حقوقی و ارکان آن: تصرف در معنای حقوقی، صرفاً به معنای در اختیار داشتن فیزیکی مال نیست، بلکه شامل دو عنصر اصلی است:

• ید (عنصر مادی): همان سلطه فیزیکی و عملی بر مال است، به گونه ای که شخص بتواند هرگونه دخل و تصرفی در آن انجام دهد.
• سلطه (عنصر معنوی): به معنای قصد و نیت متصرف بر این است که مال را برای خود یا به نمایندگی از دیگری (مانند مستأجر که قصد انتفاع برای خود به وکالت از مالک را دارد) در اختیار داشته باشد و آن را تحت اراده خود قرار دهد.

لزوم فعلیت تصرف و استمرار آن در دوره مطالبه: تصرف خوانده باید «فعلی» باشد؛ یعنی واقعاً مال در اختیار و تحت سلطه او قرار گرفته باشد، نه صرفاً ادعای تصرف. همچنین، این تصرف باید در تمام مدت زمانی که خواهان برای آن اجرت المثل مطالبه می کند، «مستمر» بوده باشد. اگر تصرف فقط برای بخشی از دوره ادعایی صورت گرفته باشد، اجرت المثل نیز تنها برای همان مدت قابل مطالبه است.

چه کسی متصرف محسوب می شود؟

• متصرف مستقیم: فردی که شخصاً و به طور مستقیم مال را در اختیار گرفته و از آن استفاده می کند.
• متصرف به واسطه: فردی که مال را به واسطه شخص دیگری (مانند کارگر یا نگهبان خود) در اختیار دارد و از منافع آن بهره برداری می کند. مسئولیت پرداخت اجرت المثل در این حالت نیز بر عهده متصرف اصلی (صاحب کار یا صاحب دستور) خواهد بود.

اهمیت انتفاع یا عدم انتفاع واقعی: در دعوای اجرت المثل، لازم نیست خواهان اثبات کند که خوانده واقعاً از مال منتفع شده یا سود برده است. همین که خوانده با تصرف خود، «امکان انتفاع» را از مالک سلب کرده باشد، برای تحقق این رکن کفایت می کند. به عبارت دیگر، ضرر وارده به مالک از جهت محروم شدن او از منافع مالش است، حتی اگر متصرف هیچ استفاده ای از مال نکرده باشد. به عنوان مثال، اگر کسی زمینی را غصب کند و آن را رها کند، همچنان باید اجرت المثل آن را بپردازد؛ زیرا مالک از امکان استفاده و بهره برداری از آن زمین محروم شده است.

رکن سوم: عدم وجود قرارداد معتبر یا انقضای مدت آن و عدم اذن و رضایت مالک (یا عدوانی بودن تصرف)

رکن سوم و شاید پیچیده ترین رکن، به مشروعیت یا عدم مشروعیت تصرف خوانده برمی گردد. به طور خلاصه، تصرف خوانده بر مال دیگری باید «غیرمجاز» باشد؛ یعنی یا هیچ قراردادی بین طرفین وجود نداشته باشد، یا قرارداد موجود باطل شده یا مدت آن منقضی گشته باشد، و یا اینکه تصرف بدون اذن و رضایت مالک صورت گرفته باشد.

عدم وجود قرارداد معتبر:

• تفاوت با اجاره (اجرت المسمی): همانطور که قبلاً اشاره شد، اگر قراردادی معتبر (مانند عقد اجاره) وجود داشته باشد که در آن میزان اجاره بها (اجرت المسمی) تعیین شده باشد، دعوای مطالبه اجرت المثل مطرح نیست، بلکه دعوای مطالبه اجاره بها مطرح می شود.
• حالاتی که قرارداد وجود نداشته (غصب): شایع ترین مورد، غصب است. یعنی شخص بدون هیچگونه رابطه قراردادی و بدون اذن مالک، مال دیگری را تصرف کرده باشد. در این صورت، تصرف او عدوانی و غیرقانونی است.
• حالاتی که قرارداد باطل است: اگر قراردادی منعقد شده باشد، اما به دلایل قانونی (مثلاً عدم اهلیت یکی از طرفین، نامشروع بودن جهت معامله، یا مبهم بودن مورد معامله) باطل اعلام شود، استفاده از مال در مدت اعتبار ظاهری قرارداد، مشمول اجرت المثل خواهد بود. ماده ۳۳۷ قانون مدنی به طور ضمنی به این حالت اشاره دارد و تبصره ۳ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۲ نیز صراحتاً در موارد بطلان اجاره و استیفای مستأجر از مورد اجاره، موجر را مستحق دریافت اجرت المثل می داند.

انقضای مدت قرارداد:

یکی دیگر از حالت های مهم، زمانی است که تصرف خوانده در ابتدا بر اساس یک قرارداد صحیح و قانونی (مانند اجاره یا عاریه) صورت گرفته است، اما پس از اتمام مدت آن قرارداد، بدون کسب اجازه مجدد از مالک، به تصرف خود ادامه می دهد. در این وضعیت، از تاریخ انقضای قرارداد به بعد، تصرف او عدوانی و بدون مجوز قانونی تلقی شده و مالک می تواند اجرت المثل ایام تصرف پس از اتمام قرارداد را مطالبه کند. این موضوع به ویژه در مورد قراردادهای اجاره پس از پایان مدت، بسیار رایج است.

عدم اذن و رضایت مالک:

این شرط، ماهیت غیرقانونی بودن تصرف را نشان می دهد. چه قراردادی در کار نباشد (غصب) و چه قرارداد منقضی شده باشد، تصرف خوانده باید بدون اذن و رضایت مالک باشد. این اذن می تواند صریح (شفاهی یا کتبی) یا ضمنی باشد. اگر مالک به هر نحوی رضایت خود را برای انتفاع متصرف اعلام کرده باشد، حتی اگر قراردادی نباشد، مطالبه اجرت المثل ممکن است با مشکل مواجه شود، مگر اینکه ثابت شود اذن در انتفاع، مجانی نبوده است (همانند ماده ۳۳۷ قانون مدنی).

تصرف عدوانی به معنای سلب مال غیر با قهر و غلبه: لازم است بین تصرف عدوانی به معنای سلب مال غیر با قهر و غلبه که در دعوای تصرف عدوانی (حقوقی یا کیفری) مورد بررسی قرار می گیرد، و عدوانی بودن تصرف به معنای عام تر آن در دعوای اجرت المثل ایام تصرف، تمایز قائل شد. در دعوای اجرت المثل، منظور از عدوانی بودن، صرفاً غیرمجاز بودن تصرف و عدم وجود اذن مالک است و لزوماً به معنای استفاده از زور و قهر و غلبه نیست؛ هرچند غصب نیز یکی از مصادیق برجسته تصرف عدوانی است.

مواردی که تصرف ابتدا با اذن بوده اما سپس به اجرت المثل تبدیل می شود (ماده ۳۳۷ قانون مدنی): این ماده قانونی بیان می دارد: «هرگاه کسی بر حسب اذن صریح یا ضمنی از مال غیر استیفاء منفعت کند صاحب مال مستحق اجرت المثل خواهد بود مگر اینکه معلوم شود که اذن در انتفاع مجانی بوده است.» این بدان معناست که حتی اگر تصرف اولیه با اذن مالک صورت گرفته باشد، ولی قصد طرفین بر مجانی بودن آن نبوده باشد، مالک حق مطالبه اجرت المثل را خواهد داشت. این ماده بسیار مهم است زیرا دایره شمول اجرت المثل را فراتر از موارد صرفاً عدوانی گسترش می دهد.

مراحل دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

پس از درک ارکان اساسی دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، نوبت به شناخت مراحل عملی و قضایی این دعوا می رسد. طی کردن صحیح این مراحل، گامی مهم در احقاق حقوق خواهان است.

تنظیم دادخواست

مقدمه و گام اول برای طرح هر دعوای حقوقی، تنظیم یک دادخواست کامل و دقیق است. در مورد اجرت المثل ایام تصرف نیز این امر از اهمیت ویژه ای برخوردار است. یک دادخواست مطلوب باید شامل موارد زیر باشد:

• عنوان خواسته: باید به صراحت «مطالبه اجرت المثل ایام تصرف با جلب نظر کارشناس» قید شود. عبارت با جلب نظر کارشناس حیاتی است، زیرا همانطور که پیشتر اشاره شد، تعیین میزان اجرت المثل نیازمند کارشناسی است.
• ذکر مشخصات طرفین: شامل نام، نام خانوادگی، مشخصات اقامتی خواهان (مالک) و خوانده (متصرف).
• مشخصات مال مورد تصرف: در صورت اموال غیرمنقول، ذکر پلاک ثبتی، بخش، قطعه و آدرس دقیق ملک و در مورد اموال منقول، ذکر دقیق نوع، مدل، شماره سریال (در صورت وجود) و سایر مشخصات شناسایی مال الزامی است.
• توضیح شرح واقعه و مبنای قانونی: خواهان باید به طور واضح و شفاف، چگونگی و تاریخ شروع تصرف خوانده، مدت زمان تصرف، و چرایی غیرقانونی بودن آن (عدم وجود قرارداد، انقضای قرارداد، یا عدم اذن) را توضیح دهد. استناد به مواد قانونی مربوطه (مانند مواد ۳۳۷، ۳۲۸ و ۳۳۱ قانون مدنی) نیز توصیه می شود.
• ضمائم دادخواست: تمامی مدارک و مستندات اثبات کننده ادعای خواهان باید ضمیمه دادخواست شود. این مدارک شامل سند مالکیت (رسمی یا عادی که در دادگاه به رسمیت شناخته شده)، اظهارنامه ارسالی به خوانده (در صورت ارسال)، شهادت نامه شهود، و هر مدرک دیگری که مالکیت خواهان یا تصرف خوانده و عدوانی بودن آن را اثبات کند.

ثبت دادخواست و ارجاع به دادگاه/شورای حل اختلاف

پس از تنظیم دادخواست، باید آن را به همراه ضمائم از طریق دفاتر خدمات قضایی به مرجع صالح تقدیم کرد. انتخاب مرجع صالح بستگی به میزان مبلغ اجرت المثل مورد ادعا دارد:

• شورای حل اختلاف: صلاحیت رسیدگی به دعاوی مالی تا سقف مشخصی را دارد. در حال حاضر (با توجه به تغییرات مکرر، باید جدیدترین مبلغ را بررسی کرد)، اگر مبلغ اجرت المثل مطالبه شده کمتر از مبلغ مثلاً بیست میلیون تومان باشد، دعوا در صلاحیت شورای حل اختلاف خواهد بود.
• دادگاه عمومی حقوقی: اگر مبلغ اجرت المثل مطالبه شده بیش از سقف تعیین شده برای شورای حل اختلاف باشد، پرونده برای رسیدگی به دادگاه عمومی حقوقی ارجاع می شود.

محل اقامه دعوا: در مورد اموال غیرمنقول، دعوای مطالبه اجرت المثل در دادگاهی اقامه می شود که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است. برای اموال منقول، معمولاً دادگاه محل اقامت خوانده صالح به رسیدگی است.

جلسه رسیدگی و قرار کارشناسی

پس از ثبت دادخواست و تعیین وقت رسیدگی، جلسات دادگاه آغاز می شود. در این جلسات، طرفین فرصت دفاع از خود را دارند. از آنجا که تعیین میزان اجرت المثل یک امر تخصصی است، دادگاه در اولین جلسه دادرسی (یا پس از احراز ارکان دیگر دعوا) اقدام به صدور «قرار کارشناسی» می کند. این قرار به این معنی است که پرونده جهت تعیین میزان اجرت المثل به یک کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می شود.

• اهمیت نظر کارشناس رسمی دادگستری: نظر کارشناس در تعیین میزان اجرت المثل نقشی حیاتی دارد و مبنای صدور رأی دادگاه قرار می گیرد. کارشناس با توجه به معیارهای مشخصی، میزان اجرت المثل را برآورد می کند.
• پرداخت دستمزد کارشناسی و عواقب عدم پرداخت: هزینه دستمزد کارشناس معمولاً بر عهده خواهان است. دادگاه مهلتی را برای پرداخت این دستمزد تعیین می کند. اگر خواهان در مهلت مقرر نسبت به پرداخت دستمزد کارشناس اقدام نکند، قرار ابطال دادخواست او صادر می شود و دعوا بدون رسیدگی ماهوی مختومه می گردد.
• مواردی که کارشناس در تعیین اجرت المثل لحاظ می کند:
  • نوع ملک (مسکونی، تجاری، اداری، زراعی، صنعتی)
  • موقعیت مکانی و جغرافیایی ملک (مرغوبیت منطقه)
  • عرف منطقه و قیمت های اجاره مشابه در بازار
  • نحوه و کیفیت استفاده خوانده از ملک یا مال (مثلاً اگر ملک مسکونی را تجاری کرده باشد)
  • مدت تصرف و ارزش روز اجرت المثل در طول دوره تصرف
  • وضعیت موجود مال و امکانات آن

اعتراض به نظریه کارشناس و هیئت کارشناسی (3 نفره)

پس از اینکه کارشناس رسمی دادگستری نظر خود را به دادگاه ارائه داد، این نظریه به طرفین ابلاغ می شود. طرفین معمولاً ظرف مدت یک هفته از تاریخ ابلاغ، فرصت دارند تا در صورت اعتراض به نظریه کارشناس، اعتراض کتبی خود را به دادگاه تقدیم کنند. دلایل اعتراض باید مستدل و موجه باشند.

• اگر به نظریه کارشناس اعتراض موجهی وارد نشود و دادگاه نیز آن را مطابق با اوضاع و احوال بداند، رأی خود را بر اساس همان نظریه صادر خواهد کرد.
• اما اگر اعتراض یکی از طرفین موجه تشخیص داده شود، یا دادگاه نظریه را منطبق با واقعیت نداند، ممکن است قرار ارجاع امر به «هیئت کارشناسی سه نفره» صادر شود. در این حالت، سه کارشناس (معمولاً یک نفر به انتخاب خواهان، یک نفر به انتخاب خوانده، و نفر سوم به انتخاب دادگاه) پرونده را مجدداً بررسی کرده و نظر کارشناسی خود را ارائه می دهند که این نظر، مبنای تصمیم گیری نهایی دادگاه قرار می گیرد.

صدور رای و اجرای حکم

پس از طی تمامی مراحل فوق و قطعیت نظریه کارشناسی، دادگاه با در نظر گرفتن کلیه ادله و مستندات، مبادرت به صدور رأی قطعی می کند. در صورت محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل، خواهان می تواند پس از قطعیت حکم، درخواست صدور اجراییه نماید. سپس مراحل اجرای حکم از طریق دایره اجرای احکام دادگستری پیگیری خواهد شد تا مبلغ اجرت المثل از خوانده دریافت و به خواهان پرداخت شود.

نکات کاربردی و موارد خاص در دعوای اجرت المثل ایام تصرف

دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، با وجود اصول کلی، در برخی شرایط خاص دارای ظرایف و نکات کاربردی است که آشنایی با آن ها می تواند به موفقیت بیشتر در پرونده های حقوقی منجر شود.

اجرت المثل ایام تصرف ملک مشاع

ملک مشاع به مالی گفته می شود که بین دو یا چند نفر مشترک است و هر یک از شرکا به نسبت سهم خود در جزء جزء آن مال شریک هستند. تصرف در ملک مشاع، از جمله مسائل حقوقی است که پیچیدگی های خاص خود را دارد.

• حقوق شرکا در مال مشاع: هر یک از شرکا حق دارند به نسبت سهم خود از تمام منافع مال مشاع بهره برداری کنند. اما این حق مطلق نیست و تصرف انحصاری یکی از شرکا بدون اذن سایرین، می تواند مبنای مطالبه اجرت المثل قرار گیرد.
• تصرف انحصاری یکی از شرکا بدون اذن سایرین: اگر یکی از مالکین مشاعی، بدون کسب اجازه و رضایت از سایر شرکا، به طور انحصاری تمام یا قسمتی از ملک مشاع را تصرف کرده و از آن استفاده نماید، این تصرف عدوانی محسوب می شود و سایر شرکا می توانند اجرت المثل ایام تصرف را از او مطالبه کنند.
• نحوه مطالبه اجرت المثل از شریک متصرف: در این حالت، شرکای دیگر ابتدا می توانند با ارسال «اظهارنامه» به شریک متصرف، از او بخواهند که یا رضایت خود را برای تصرف او اعلام کنند (در صورت تمایل به دریافت اجرت المثل)، یا از تصرف انحصاری دست بردارد. در صورت عدم تمکین شریک متصرف، می توانند دادخواست «مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک مشاع» را به دادگاه صالح تقدیم کنند. این دعوا معمولاً همراه با دعوای خلع ید از ملک مشاع مطرح می شود.

زمان شروع اجرت المثل

تعیین زمان دقیق شروع احتساب اجرت المثل، از اهمیت بالایی برخوردار است، زیرا مستقیماً بر میزان نهایی محکومیت تأثیر می گذارد.

• در صورت عدم قرارداد از زمان استیلاء بر مال: اگر بین خواهان و خوانده هیچ گونه قرارداد کتبی یا شفاهی وجود نداشته باشد و خوانده از ابتدا به طور غیرمجاز مال را تصرف کرده باشد (مانند غصب)، اجرت المثل از «زمان استیلاء و تسلط خوانده بر مال» محاسبه می شود.
• در صورت انقضای قرارداد از تاریخ انقضاء: اگر تصرف اولیه با قرارداد قانونی بوده است (مانند اجاره یا عاریه)، اما پس از اتمام مدت قرارداد، خوانده بدون اذن مالک به تصرف خود ادامه داده باشد، اجرت المثل از «تاریخ انقضای قرارداد» شروع به محاسبه می شود.

هزینه دادرسی

هزینه دادرسی یکی از مواردی است که در زمان طرح دعوا باید مورد توجه قرار گیرد و در دعوای اجرت المثل، به دلیل نامعین بودن خواسته در ابتدای کار، دارای رویه خاصی است.

• نحوه محاسبه در زمان تقدیم دادخواست (علی الحساب): در زمان تقدیم دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، از آنجا که مبلغ دقیق خواسته (اجرت المثل) هنوز توسط کارشناس تعیین نشده و نامعین است، خواهان باید بر اساس بند ۱۴ ماده ۳ قانون وصول برخی درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین، هزینه ای را به صورت علی الحساب بپردازد که به صورت ابطال و الصاق تمبر بر روی دادخواست مشخص می شود. این مبلغ معمولاً بر اساس حداقل تعیین شده برای دعاوی مالی است.
• نحوه تکمیل آن پس از تعیین مبلغ نهایی توسط کارشناس: پس از اینکه میزان دقیق اجرت المثل توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین و به دادگاه اعلام شد و این نظریه قطعیت یافت، دادگاه مکلف است قیمت خواسته را مشخص نماید. در این مرحله، خواهان باید مابقی هزینه دادرسی را بر اساس مبلغ نهایی تعیین شده توسط کارشناس و طبق تعرفه قانونی، تکمیل و پرداخت کند. عدم پرداخت مابقی هزینه دادرسی نیز می تواند منجر به ابطال دادخواست شود.

خسارات تاخیر تادیه

خسارت تأخیر تأدیه، جبران خسارتی است که به دلیل تأخیر در پرداخت یک دین مشخص و معین ایجاد می شود. در مورد اجرت المثل ایام تصرف، مسئله خسارت تأخیر تأدیه دارای نکات حقوقی خاصی است.

به طور کلی، بسیاری از حقوقدانان و رویه قضایی، معتقدند که خسارت تأخیر تأدیه به اجرت المثل تعلق نمی گیرد؛ زیرا اجرت المثل تا قبل از تعیین و قطعیت توسط کارشناس و صدور حکم دادگاه، یک «دین معین» محسوب نمی شود. ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی، مطالبه خسارت تأخیر تأدیه را مشروط به این می داند که دین از نوع وجه رایج و طلب مسلم و حال باشد. از آنجا که مبلغ اجرت المثل قبل از نظریه کارشناسی و رأی دادگاه نامعین است، نمی توان آن را یک دین مسلم و حال دانست که خسارت تأخیر تأدیه به آن تعلق گیرد. بنابراین، معمولاً دادگاه ها به اجرت المثل ایام تصرف، خسارت تأخیر تأدیه قبل از تاریخ قطعیت حکم را تعلق نمی دهند. البته، برخی نظریات حقوقی این امکان را مطرح می کنند که پس از قطعی شدن مبلغ اجرت المثل، برای تأخیر در پرداخت آن مبلغ، خسارت تأخیر تأدیه قابل مطالبه باشد، اما این موضوع محل بحث است و رویه غالب قضایی، همان عدم تعلق قبل از قطعیت است.

نمونه دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

در ادامه یک نمونه ساده از دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ارائه می شود تا خوانندگان با ساختار کلی آن آشنا شوند. لازم به ذکر است که دادخواست های واقعی باید با توجه به جزئیات هر پرونده و توسط وکیل متخصص تنظیم گردند.

قسمت	شرح
خواهان:	(نام و نام خانوادگی، مشخصات شناسنامه ای، آدرس کامل)
خوانده:	(نام و نام خانوادگی، مشخصات شناسنامه ای، آدرس کامل)
وکیل/نماینده قانونی:	(در صورت وجود وکیل، مشخصات کامل وی)
تعیین خواسته و بهای آن:	۱. مطالبه اجرت المثل ایام تصرف (ملک/مال منقول) با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری ۲. محکومیت خوانده به پرداخت کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، هزینه کارشناسی و …)
دلایل و منضمات:	۱. تصویر مصدق سند مالکیت (رسمی/عادی) (پلاک ثبتی و آدرس کامل ملک) ۲. تصویر مصدق اظهارنامه شماره… مورخ… (در صورت ارسال) ۳. عنداللزوم استماع شهادت شهود ۴. درخواست جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری ۵. سایر دلایل و مدارک (مانند مبایعه نامه، قرارداد قبلی و…)
شرح دادخواست:	ریاست محترم / شعبه محترم (…) دادگاه عمومی حقوقی / شورای حل اختلاف (…) با سلام و احترام، به استحضار عالی می رساند: اینجانب خواهان، مالک رسمی/عادی (مال مورد تصرف: مثلاً یک دستگاه آپارتمان / قطعه زمین) واقع در (آدرس دقیق و پلاک ثبتی یا مشخصات مال منقول) می باشم که مالکیت اینجانب به موجب (سند مالکیت رسمی/عادی) پیوست دادخواست، محرز و مسلم است. خوانده محترم، جناب آقای/خانم (…) از تاریخ (تاریخ شروع تصرف غیرمجاز) بدون اذن و رضایت اینجانب و بدون هیچ گونه قرارداد معتبر حقوقی، مال مذکور را به تصرف خود درآورده و از آن استیفای منفعت نموده است. (در صورت لزوم توضیح دهید که مثلاً قرارداد اجاره مورخ (…) در تاریخ (…) منقضی شده و خوانده به تصرف خود ادامه داده است.) تصرفات غیرقانونی خوانده موجب محرومیت اینجانب از منافع مشروع مال خود در طول مدت مذکور گردیده است. لذا، با عنایت به ماده ۳۳۷ و سایر مواد مرتبط قانون مدنی و ماده ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی، و با توجه به اینکه میزان دقیق اجرت المثل نیازمند جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری است، تقاضای رسیدگی و صدور حکم شایسته مبنی بر محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ (…) لغایت تاریخ صدور حکم و نیز پرداخت کلیه خسارات دادرسی را از محضر محترم دادگاه/شورای حل اختلاف دارم. با تشکر و احترام فراوان

نتیجه گیری

دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، ابزاری حقوقی برای جبران خسارت وارده به مالک در نتیجه استفاده غیرمجاز از مال اوست. همانطور که در این مقاله تشریح شد، موفقیت در این دعوا به احراز و اثبات سه رکن اساسی وابسته است: احراز مالکیت خواهان، تصرف خوانده بر مال متعلق به دیگری، و غیرمجاز بودن این تصرف (عدم وجود قرارداد معتبر، انقضای مدت قرارداد یا عدم اذن مالک).

پیچیدگی های این دعوا، از تشخیص صحیح نوع مالکیت (رسمی یا عادی) و تفاوت های آن در اموال منقول و غیرمنقول گرفته تا ظرافت های مربوط به مفهوم تصرف و عدوانی بودن آن، همگی نشان از اهمیت بالای دقت و آگاهی حقوقی در این زمینه دارند. مراحل قانونی طرح دعوا، از تنظیم دادخواست و انتخاب مرجع صالح گرفته تا نحوه کارشناسی و امکان اعتراض به آن، هر کدام نیازمند توجه و پیگیری دقیق هستند.

مسائل خاصی چون اجرت المثل در اموال مشاع، تعیین دقیق زمان شروع احتساب اجرت المثل، نحوه پرداخت و تکمیل هزینه دادرسی، و به خصوص بحث خسارات تأخیر تأدیه که معمولاً به اجرت المثل تعلق نمی گیرد، همگی از جمله نکاتی هستند که یک پرونده مطالبه اجرت المثل را از سادگی دور کرده و به آن ابعادی تخصصی می بخشند.

با توجه به جنبه های متعدد و گاه پیچیده حقوقی دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، توصیه می شود که مالکان و متصرفین، پیش از هرگونه اقدام، حتماً با وکیل یا مشاور حقوقی متخصص در این زمینه مشورت کنند. بهره گیری از دانش و تجربه متخصصان حقوقی می تواند مسیر احقاق حق را هموارتر ساخته و از بروز اشتباهات احتمالی که ممکن است به ضررهای جبران ناپذیر منجر شود، پیشگیری نماید. دفاع از حقوق مالکیت، نیازمند آگاهی و اقدام به موقع است.