راهکارهای قانونی برای رفع تصرف غیرقانونی از ملک

برای رفع تصرف غیرقانونی از ملک خود، ابتدا باید نوع تصرف را شناسایی کرده و سپس با جمع آوری مدارک لازم، از طریق مراجع قضایی صالح مانند دادگاه صلح اقدام به طرح دعوای تصرف عدوانی، مزاحمت یا ممانعت از حق نمایید. مشاوره با وکیل متخصص در این مسیر کلیدی است.

• تخصص وکیل من در حوزه‌های متنوع حقوقی مانند وکیل ملکی  آن را به انتخاب اول بسیاری از افراد و شرکت‌ها تبدیل کرده است.

مالکیت بر ملک، یکی از مهم ترین حقوق هر فرد است که در صورت تصرف غیرقانونی توسط دیگران، می تواند مشکلات حقوقی و مالی فراوانی را به همراه داشته باشد. در چنین شرایطی، شناخت دقیق راهکارهای قانونی برای بازپس گیری ملک و احقاق حق از اهمیت بالایی برخوردار است. این راهکارها شامل انواع دعاوی تصرف، مدارک مورد نیاز، مراجع صالح رسیدگی و نقش وکیل در این فرآیند می شود. هدف این مقاله، ارائه یک راهنمای جامع و کاربردی برای مواجهه با این معضل و بازپس گیری قانونی ملک است.

تصرف چیست تعریف و اهمیت آن از نظر حقوقی

تصرف در اصطلاح حقوقی که از آن با عنوان «ید» نیز یاد می شود، به معنای سلطه و اقتدار مادی و فیزیکی یک شخص بر یک مال است. این سلطه می تواند مستقیم باشد، مانند مالک که بر ملک خود تسلط دارد، یا غیرمستقیم، مانند مستأجر که با اجازه مالک، در مدت قرارداد اجاره بر ملک تسلط پیدا می کند. تصرف، فارغ از مالکیت، به خودی خود محترم شمرده می شود و قانونگذار برای آن آثار حقوقی مهمی قائل شده است.

ماده ۳۵ قانون مدنی، تصرف را دلیل مالکیت می داند و فرض بر این است که هر کس مالی را در تصرف داشته باشد، مالک آن است، مگر خلاف آن ثابت شود. این اهمیت موجب شده است که حتی بدون نیاز به ارائه سند مالکیت، تصرف اشخاص در املاک مورد حمایت قانون قرار گیرد. در صورت بروز هرگونه اقدام غیرقانونی که موجب محرومیت جزئی یا کلی فرد از تصرف ملک شود، متصرف می تواند با طرح دعاوی تصرف، به وضعیت غیرقانونی پایان داده و مجدداً ملک را در اختیار خود بگیرد.

انواع دعاوی تصرف

قانونگذار در فصل هشتم از باب سوم قانون آیین دادرسی مدنی، سه نوع دعوای اصلی را تحت عنوان دعاوی تصرف تعریف کرده است که هر یک ویژگی ها و کاربردهای خاص خود را دارند. این دعاوی شامل تصرف عدوانی، ممانعت از حق و مزاحمت می شود که به منظور حمایت از متصرف قانونی در برابر اقدامات غیرقانونی دیگران پیش بینی شده اند.

این تقسیم بندی به افراد کمک می کند تا بر اساس نوع تجاوز به حقوق تصرفی خود، مناسب ترین راهکار قانونی را انتخاب کرده و از طریق مراجع قضایی صالح، اقدام به رفع مشکل نمایند. شناخت دقیق تفاوت های این دعاوی برای طرح صحیح شکایت و حصول نتیجه مطلوب، ضروری است.

تصرف عدوانی

تصرف عدوانی زمانی رخ می دهد که شخصی به صورت غیرقانونی و بدون اجازه مالک یا متصرف قانونی، ملک دیگری را تصرف کرده و مانع استفاده وی از آن شود. برای مثال، کاشت محصول در زمین کشاورزی دیگری یا ساخت و ساز در ملک غیر، نمونه هایی از تصرف عدوانی هستند. ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی، این دعوا را تقاضای متصرف سابق برای اعاده تصرف خود نسبت به ملکی می داند که متصرف فعلی به صورت غیرقانونی از تصرف وی خارج کرده است.

تصرف عدوانی می تواند حقوقی یا کیفری باشد. اگر متصرف با علم به تعلق ملک به دیگری و با توسل به قهر و غلبه اقدام به تصرف کند، وصف کیفری دارد و علاوه بر رفع تصرف، مجازات حبس نیز در پی خواهد داشت. اما اگر تصرف از روی ناآگاهی باشد، صرفاً حقوقی محسوب می شود و تنها به بازگرداندن ملک به متصرف سابق منجر خواهد شد.

ممانعت از حق

دعوای ممانعت از حق، طبق ماده ۱۵۹ قانون آیین دادرسی مدنی، زمانی مطرح می شود که فردی درخواست رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را در ملک دیگری داشته باشد. حق انتفاع به معنای حق استفاده از مالی است که متعلق به دیگری است، مانند اجازه سکونت رایگان در ملکی برای مدت معین. حق ارتفاق نیز حقی است که یک شخص در ملک دیگری دارد، مانند حق عبور از ملک همسایه یا عبور مجرای آب از آن.

در صورتی که شخصی مانع از بهره برداری صاحب حق انتفاع یا ارتفاق از این حقوق شود، فرد ذینفع می تواند با طرح دعوای ممانعت از حق، به این وضعیت پایان دهد. این دعوا به دنبال اعاده وضعیت سابق و امکان استفاده مجدد از حق ارتفاق یا انتفاع است، بدون اینکه تصرف کامل ملک از بین رفته باشد.

مزاحمت

دعوای مزاحمت زمانی مطرح می شود که اقدامات شخصی، مانع استفاده و بهره برداری کامل مالک یا متصرف قانونی از ملک شود، بدون اینکه ملک به طور کامل از تصرف وی خارج شده باشد. تفاوت اصلی آن با تصرف عدوانی در این است که در مزاحمت، ملک همچنان در تصرف متصرف قانونی است، اما استفاده از آن دچار اختلال می شود. به عنوان مثال، باز کردن پنجره به سمت ملک همسایه بدون رضایت یا قرار دادن ناودان به گونه ای که موجب آبریز به ملک مجاور شود، از مصادیق مزاحمت است.

ماده ۱۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی دعوای مزاحمت را اینگونه تعریف می کند: “دعوایی که به موجب آن متصرف مال غیرمنقول درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را می نماید که نسبت به متصرفات او مزاحم است بدون اینکه مال را از تصرف متصرف خارج کرده باشد.” این دعوا به دنبال رفع اخلال و اعاده وضعیت عادی استفاده از ملک است.

ویژگی های دعاوی تصرف

دعاوی تصرف دارای ویژگی های متمایزی هستند که آن ها را از سایر دعاوی حقوقی جدا می کند. یکی از مهمترین این ویژگی ها، سرعت در رسیدگی است. طبق ماده ۱۷۷ قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی به دعاوی تصرف خارج از نوبت و بدون تشریفات پیچیده آیین دادرسی انجام می شود، به این معنا که وقت رسیدگی زودتر از بسیاری از پرونده های دیگر تعیین می گردد.

همچنین، ماده ۱۶۳ قانون آیین دادرسی مدنی تصریح دارد که کسی که دعوای مالکیت یا اصل حق را مطرح کرده باشد، نمی تواند همزمان دعوای تصرف عدوانی یا ممانعت از حق را مطرح کند، زیرا موضوع این دعاوی، تصرف است و نه مالکیت. دعاوی تصرف از جمله دعاوی غیرمالی محسوب می شوند که این امر بر هزینه دادرسی آن ها نیز تأثیرگذار است. در نهایت، یکی از ویژگی های بارز این دعاوی، اجرای فوری رأی دادگاه بدوی است؛ حتی با درخواست تجدیدنظرخواهی، رأی رفع تصرف یا رفع مزاحمت بلافاصله اجرا می شود، مگر اینکه در مرحله تجدیدنظر رأی فسخ گردد.

تفاوت دعاوی تصرف با دعوای مالکیت

بسیاری از افراد به اشتباه دعاوی تصرف را با دعوای مالکیت یکسان می دانند، در حالی که این دو کاملاً از یکدیگر متمایز هستند. اولین تفاوت در نوع مال است؛ دعاوی تصرف تنها در خصوص اموال غیرمنقول (مانند زمین و ساختمان) قابل طرح هستند، در حالی که دعوای مالکیت می تواند برای هر مالی، اعم از منقول و غیرمنقول، مطرح شود. دعوای مالکیت املاک، تنها یکی از انواع دعوای مالکیت است، اما دعاوی تصرف منحصراً به اموال غیرمنقول اختصاص دارند.

تفاوت اساسی دیگر در موضوع دعواست. در دعوای مالکیت، خواهان به دنبال اثبات مالکیت خود بر مال است و باید دلایل و مدارک کافی برای اثبات آن ارائه دهد. اما در دعاوی تصرف، اختلاف بر سر مالکیت نیست، بلکه موضوع اصلی، تصرفات سابق خواهان بر ملک است. خواهان در این دعاوی نیازی به اثبات مالکیت خود ندارد و صرف اثبات سابقه تصرف کافی است. به همین دلیل، دعوای مالکیت فقط توسط مالک قابل طرح است، در حالی که دعاوی تصرف توسط هر شخصی که سابقه تصرف در ملک را داشته باشد، مانند مستأجر، نیز قابل طرح است.

شرایط برای طرح دعوای تصرف غیر قانونی

برای اقامه هر یک از دعاوی تصرف، وجود شرایط مشخصی الزامی است. نخست، مال موضوع دعوا باید یک مال غیرمنقول باشد، یعنی مالی که امکان جابه جایی آن وجود نداشته یا مستلزم خرابی مال یا محل استقرار آن باشد. دوم، خواهان باید بتواند سابقه تصرف خود در ملک را اثبات کند و نشان دهد که تصرف عدوانی، مزاحمت یا ممانعت از حق، پس از تصرف او اتفاق افتاده است. نیازی به اثبات مشروعیت تصرف سابق نیست، صرف وجود سابقه تصرف کافی است.

سومین شرط این است که خواهان باید لحوق تصرف خوانده را نیز ثابت کند، به این معنا که تصرف خوانده باید پس از تصرف خواهان بر ملک صورت گرفته باشد. چهارم، تصرف خوانده باید به صورت عدوانی باشد، یعنی بدون رضایت خواهان یا بدون حکم دادگاه صالح صورت گرفته باشد. پنجمین شرط نیز این است که در نتیجه تصرف خوانده، محرومیت جزئی یا کلی از استفاده از حق مالکیت یا تصرف برای صاحب حق ایجاد شده باشد؛ برای مثال، در تصرف عدوانی محرومیت کلی و در مزاحمت محرومیت جزئی است.

گام اول برای پس گرفتن تصرف غیر قانونی ملک

اولین گام برای بازپس گیری ملک از تصرف غیرقانونی، تشخیص دقیق نوع تصرف و جمع آوری اطلاعات اولیه است. پیش از هر اقدام حقوقی، لازم است که متصرف قانونی، مستندات مربوط به سابقه تصرف خود و همچنین شواهدی دال بر تصرف غیرقانونی خوانده را گردآوری کند. این مرحله شامل بررسی دقیق وضعیت ملک، شناسایی فرد متصرف و ثبت جزئیات زمان و نحوه تصرف غیرقانونی است.

پس از جمع آوری این اطلاعات، مشاوره با یک وکیل متخصص در دعاوی ملکی، به ویژه وکیل تصرف عدوانی، از اهمیت بالایی برخوردار است. وکیل می تواند با دانش و تجربه خود، شما را در انتخاب نوع دعوای مناسب (تصرف عدوانی، مزاحمت یا ممانعت از حق) و همچنین راهنمایی در مورد مدارک لازم و فرآیند قانونی، یاری کند. این گام اولیه، پایه و اساس موفقیت در دعاوی تصرف و بازپس گیری ملک را تشکیل می دهد.

مدارک لازم برای دعوای رفع تصرف غیر قانونی

برای طرح دعوای رفع تصرف غیرقانونی، خواهان باید مدارک و مستندات کافی را به دادگاه ارائه دهد تا ادعای خود را به اثبات برساند. این مدارک شامل اسناد هویتی خواهان، دادخواست تنظیم شده دعاوی تصرف، و مهم تر از همه، دلایل کافی برای اثبات سابقه تصرف خواهان و همچنین وقوع تصرف خوانده پس از تصرف خواهان به صورت عدوانی است. جمع آوری دقیق این مدارک نقش حیاتی در موفقیت پرونده دارد.

در ادامه به تفصیل به بررسی مهمترین مدارک مورد نیاز برای طرح این دعاوی می پردازیم. ارائه مستندات قوی به دادگاه کمک می کند تا با بررسی دقیق اسناد و شواهد، به تصمیم گیری صحیح و صدور رأی عادلانه دست یابد. این فرآیند نیازمند دقت و توجه به جزئیات حقوقی است.

اهمیت ارائه سند مالکیت

ارائه سند مالکیت، از جمله اسناد رسمی مانند سند تملک، قرارداد بیع ملک، یا سایر مدارک مرتبط با مالکیت، یکی از قوی ترین ادله برای اثبات سابقه تصرف خواهان در دعوای رفع تصرف غیرقانونی محسوب می شود. هرچند برای طرح دعوای تصرف عدوانی، الزامی به ارائه سند مالکیت نیست و اهمیت اصلی بر بررسی سابقه تصرف خواهان نسبت به خوانده است، اما ارائه سند رسمی مالکیت می تواند به شدت ادعای خواهان را تقویت کند.

سند مالکیت، نه تنها سابقه تصرف خواهان را به راحتی اثبات می کند، بلکه بار اثبات خلاف آن را به دوش خوانده می اندازد. حتی اسناد عادی، گرچه اعتبار سند رسمی را ندارند، می توانند در اثبات دعاوی تصرف مؤثر واقع شوند و به عنوان شواهدی برای اثبات تصرفات پیشین خواهان مورد استفاده قرار گیرند.

مدارک شناسایی

در هر دعوای حقوقی، از جمله دعاوی تصرف عدوانی یا سایر دعاوی مرتبط با تصرف، ارائه اسناد و مدارک هویتی خواهان از اهمیت ویژه ای برخوردار است. این مدارک شامل شناسنامه و کارت شناسایی ملی می شود که نقش تأییدکننده هویت مدعی یا متصرف قانونی ملک را ایفا می کنند. بدون ارائه این مدارک، امکان ثبت دادخواست و پیگیری قانونی وجود نخواهد داشت.

مدارک شناسایی، هویت واقعی فردی که اقدام به طرح دعوا می کند را به طور رسمی تأیید کرده و از بروز هرگونه سوءاستفاده یا اشتباه در فرآیند قضایی جلوگیری می کند. این امر، جزء الزامات اولیه و بدیهی برای آغاز هرگونه اقدام قانونی در سیستم قضایی است و باید در ابتدای فرآیند تهیه و به همراه سایر مستندات ارائه شود.

ضرورت ارائه مدارک برای ثابت کردن سابقه تصرف

از آنجا که دعاوی تصرف به سابقه تصرف خواهان مرتبط هستند، ارائه مدارکی که نشان دهنده سابقه تصرف یک ملک و زمان دقیق وقوع تصرف عدوانی یا مزاحمت است، ضروری می باشد. این مدارک می توانند شامل اظهارنامه ها، قبوض آب، برق، گاز و تلفن به نام خواهان، قراردادهای اجاره یا صلح، پروانه های کسب و کار در محل ملک، یا حتی پیام ها و مکاتبات مرتبط با ملک باشند. همچنین، شهادت شهود که بتوانند بر تصرفات پیشین خواهان و غیرقانونی بودن تصرف خوانده گواهی دهند، از اهمیت بالایی برخوردار است.

علاوه بر این، گزارش های پلیس و سایر مراجع مربوطه نیز می توانند به عنوان دلایل و مدارک قانونی برای اثبات وقوع تصرف غیرقانونی مورد استناد قرار گیرند. جمع آوری دقیق و ارائه مستندات کافی برای اثبات سابقه تصرف خواهان، نقش کلیدی در اقناع دادگاه و موفقیت در دعوای رفع تصرف دارد، زیرا بار اثبات بر عهده متصرف سابق است.

روش های اثبات تصرف غیر قانونی ملک

برای اثبات تصرف غیرقانونی ملک، خواهان باید دلایل معتبر و قانونی را به دادگاه ارائه کند تا سابقه تصرف خود و همچنین عدوانی بودن تصرف خوانده را ثابت نماید. یکی از قوی ترین روش ها، ارائه سند رسمی مالکیت است. اگرچه در دعاوی تصرف، اثبات مالکیت الزامی نیست، اما سند رسمی به عنوان یک قرینه قوی، سابقه تصرف خواهان را به راحتی اثبات می کند و بار اثبات خلاف آن را بر عهده خوانده می گذارد.

علاوه بر سند رسمی، شهادت شهود نیز از اهمیت بالایی برخوردار است. شاهدانی که از سابقه تصرف خواهان و نحوه تصرف غیرقانونی خوانده آگاهی دارند، می توانند با حضور در دادگاه و ادای شهادت، به اثبات ادعای خواهان کمک کنند. همچنین، ارائه قبوض خدماتی به نام خواهان، قراردادهای سابق مربوط به ملک، اظهارنامه های ارسالی به متصرف، و گزارش های کارشناسی محلی نیز می توانند به عنوان ادله اثبات دعوی مورد استفاده قرار گیرند. تمام این شواهد به دادگاه کمک می کنند تا به یک تصمیم عادلانه دست یابد.

مرجع صالح رسیدگی به تصرف غیر قانونی

در گذشته، رسیدگی به دعاوی حقوقی تصرف در صلاحیت دادگاه های عمومی حقوقی و دعاوی کیفری تصرف در صلاحیت دادگاه های عمومی کیفری قرار داشت. اما با تصویب قانون جدید شوراهای حل اختلاف در سال ۱۴۰۲ و آغاز به کار دادگاه های صلح، تغییر مهمی در صلاحیت مراجع قضایی ایجاد شده است. در حال حاضر، دادگاه صلح به عنوان مرجع صالح رسیدگی به تمامی دعاوی تصرف، اعم از حقوقی و کیفری، شناخته می شود.

بر اساس بند دوم از ماده ۱۲ قانون جدید شورای حل اختلاف، رسیدگی به دعاوی حقوقی تصرف در صلاحیت دادگاه صلح است. همچنین، تصرف عدوانی کیفری که به موجب ماده ۶۹۰ قانون تعزیرات و مجازات های بازدارنده، جرم تعزیری درجه ۷ محسوب می شود، نیز طبق بند ۱۰ ماده ۱۲ قانون جدید شورای حل اختلاف، در صلاحیت دادگاه صلح قرار گرفته است. از نظر صلاحیت محلی نیز، دادگاه محل وقوع ملک، مرجع صالح برای رسیدگی به این دعاوی خواهد بود. بنابراین، دعاوی تصرف در دادگاه صلح محل وقوع ملک مورد رسیدگی قرار می گیرند.

دستور موقت در دعاوی تصرف

ماده ۱۷۴ قانون آیین دادرسی مدنی، امکان صدور دستور موقت را پیش از صدور رأی قطعی در دعاوی تصرف به رسمیت شناخته است. این دستور موقت، با هدف جلوگیری از تکمیل آثار تصرف غیرقانونی و تشدید خسارات صادر می شود. موضوع دستور موقت می تواند شامل جلوگیری از احداث بنا، کاشت درخت، انجام کشاورزی، یا هرگونه اقدامی باشد که متصرف قصد دارد با آن آثار موجود را از بین ببرد یا مزاحمت و ممانعت از حق را ادامه دهد.

ویژگی متمایز دستور موقت در دعاوی تصرف این است که برخلاف بسیاری از دعاوی دیگر، صدور آن منوط به سپردن تأمین از سوی متقاضی و دریافت تأیید رئیس حوزه قضایی نیست. این امر به دلیل فوریت و اهمیت جلوگیری از تغییر وضعیت ملک و افزایش خسارت است. دستور موقت با صدور رأی دادگاه بدوی مرتفع می گردد، به این معنا که پس از صدور حکم نهایی، دیگر نیازی به این دستور موقت نخواهد بود.

تأثیر مدت تصرف در رسیدگی به دعاوی تصرف

در قانون سابق آیین دادرسی مدنی، مدت زمان تصرف متصرف سابق و متصرف فعلی ملک از اهمیت بالایی برخوردار بود. قانونگذار برای طرح دعاوی تصرف، مهلت یک سال از زمان اطلاع خواهان از وقوع تصرف یا ادعای مالکیت مال غیرمنقول را در نظر گرفته بود. همچنین، اگر خواهان می توانست ثابت کند که پیش تر ملک را به مدت یک سال یا بیشتر در تصرف داشته است، شانس بیشتری برای پیروزی در دعوا داشت.

اما با تصویب قانون جدید آیین دادرسی مدنی در سال ۱۳۷۹، این مقررات مربوط به مدت زمان تصرف از قانون حذف شد. در حال حاضر، مدت زمان تصرف هیچ یک از خواهان یا خوانده دعاوی تصرف، تأثیری در طرح این دعاوی و روند رسیدگی به آن ها ندارد. این تغییر قانونی، فرآیند رسیدگی به دعاوی تصرف را ساده تر کرده و تمرکز را بر اثبات سابقه تصرف و عدوانی بودن تصرف فعلی قرار داده است، بدون توجه به طول مدت تصرف.

در دعاوی تصرف، برخلاف دعوای مالکیت، نیازی به اثبات مالکیت نیست و صرف اثبات سابقه تصرف خواهان بر ملک کافی است.

دعاوی تصرف در خصوص املاک مشاع

ملک مشاع به مالی اطلاق می شود که مالکیت آن به صورت اشتراکی در اختیار دو یا چند نفر قرار داشته باشد، به طوری که تمام شرکا در جزء به جزء مال سهیم باشند. مثال رایج آن، زمینی است که پس از فوت پدر به فرزندانش به ارث می رسد، یا بخش های مشترک آپارتمان ها مانند پارکینگ، راه پله ها و پشت بام که مالکیت آن ها مشاعی است.

ماده ۱۶۷ قانون آیین دادرسی مدنی به صراحت بیان می دارد که در املاک مشاع، اگر یکی از شرکا مانع تصرف یا استفاده یا مزاحم استفاده دیگر شرکا از ملک شود، سایر شرکا می توانند علیه وی اقدام به طرح دعاوی تصرف نمایند. این بدان معناست که حتی یک شریک نیز می تواند متصرف عدوانی، مزاحم یا ممانعت کننده از حق سایر شرکا محسوب شود. بر اساس رأی وحدت رویه شماره ۱۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور در سال ۱۳۵۵، تصرف عدوانی شریک در ملک مشاع، وصف مجرمانه نیز دارد و مشاع بودن ملک، مانع از تعقیب کیفری متصرف عدوانی نیست.

طرح دعاوی تصرف علیه دستگاه های دولتی و عمومی

گاهی اوقات، تصرف عدوانی، مزاحمت یا ممانعت از حق نسبت به یک ملک، از سوی دستگاه های عمومی و دولتی، نظیر وزارتخانه ها، شهرداری ها و سایر نهادهای عمومی صورت می گیرد. با توجه به اینکه در هر صورت، حقوق از دست رفته متصرف سابق باید احقاق شود، ماده ۱۷۳ قانون آیین دادرسی مدنی، امکان طرح دعوای تصرف عدوانی علیه دستگاه های دولتی و عمومی را به رسمیت شناخته است. رسیدگی به این قبیل دعاوی نیز مانند دیگر اقسام دعاوی تصرف خواهد بود.

البته خواهان در این موارد باید ثابت کند که اقدامات دستگاه مربوطه غیرقانونی و بدون کسب اجازه از وی انجام شده است. اگر تصرف توسط دستگاه های عمومی و دولتی در راستای اقدامات حاکمیتی و با کسب اجازه از متصرف صورت گرفته باشد، طرح دعوای تصرف علیه آن ها امکان پذیر نیست. با اصلاح قانون دیوان عدالت اداری در سال ۱۴۰۲، این امکان برای خواهان فراهم شده است که در صورت عدم طرح دعوا در دادگاه، دعوای مربوط به وقوع تخلف و مطالبه خسارت را به صورت مشترک در دیوان عدالت اداری مطرح نماید.

هزینه دادرسی دعاوی تصرف

با توجه به اینکه دعاوی تصرف از جمله دعاوی غیرمالی محسوب می شوند، هزینه دادرسی آن ها بر اساس تعرفه مشخص خدمات قضایی که به صورت سالیانه اعلام می گردد، تعیین می شود. تعرفه هزینه دادرسی دعاوی غیرمالی در سال ۱۴۰۳ بین ۴۰۰,۰۰۰ تا ۱,۸۰۰,۰۰۰ ریال اعلام شده است. بنابراین، هزینه دادرسی برای طرح دعاوی تصرف نیز در همین حدود مبلغ خواهد بود.

این مبلغ، شامل هزینه های مربوط به ثبت دادخواست و سایر مراحل دادرسی است. لازم به ذکر است که این هزینه، جدا از هزینه های احتمالی دیگر مانند دستمزد وکیل، هزینه های کارشناسی یا سایر هزینه های جانبی است که ممکن است در طول فرآیند دادرسی پیش آید. اطلاع از این هزینه ها پیش از اقدام به طرح دعوا، به خواهان کمک می کند تا برنامه ریزی مالی مناسبی داشته باشد.

مقایسه دعاوی تصرف در محاکم حقوقی و کیفری

دعاوی تصرف، غالباً ماهیت حقوقی دارند؛ با این حال، در صورتی که تصرف عدوانی با آگاهی متصرف از عدم تعلق ملک به وی و با توسل به قهر و غلبه صورت گرفته باشد، دعوای تصرف عدوانی می تواند وصف کیفری نیز پیدا کند. ماده ۶۹۰ قانون تعزیرات و مجازات های بازدارنده، مجازات تصرف عدوانی کیفری را حبس از یک ماه تا یک سال در نظر گرفته است. به همین اعتبار، دعاوی تصرف به دو نوع حقوقی و کیفری تقسیم می شوند.

همانطور که پیش تر اشاره شد، در حال حاضر، رسیدگی به هر دو نوع دعوای تصرف، اعم از حقوقی و کیفری، در دادگاه صلح محل وقوع ملک انجام می شود. در موارد حقوقی، دادخواست مستقیماً به دادگاه صلح ارجاع شده و قاضی پس از بررسی مدارک و اظهارات طرفین، رأی صادر می کند. در موارد کیفری نیز، به دلیل اینکه تصرف عدوانی از جرایم تعزیری درجه ۷ محسوب می شود، پرونده برخلاف دیگر دعاوی کیفری، مستقیماً در دادگاه صلح مورد رسیدگی قرار می گیرد و نیازی به ارجاع اولیه به دادسرا نیست. پس از صدور رأی کیفری، دادگاه صلح موظف است رأی را به دادستان ابلاغ نماید.

دستور موقت در دعاوی تصرف، بدون نیاز به سپردن تأمین و دریافت تأیید رئیس حوزه قضایی صادر می شود تا از تشدید خسارات جلوگیری کند.

نقش وکیل در دعاوی تصرف

امروزه، دعاوی و اختلافات ملکی به یکی از رایج ترین موضوعات حقوقی در جامعه تبدیل شده اند. حل و فصل بسیاری از این اختلافات، به ویژه موارد مربوط به تصرف غیرقانونی، از طریق طرح دعاوی تصرف امکان پذیر است. در چنین شرایطی، مشاوره و همراهی یک وکیل متخصص در امور ملکی، به ویژه وکیل تصرف عدوانی، از اهمیت حیاتی برخوردار است.

وکیل می تواند پیش از هر اقدامی، موضوع را به دقت بررسی کرده و صحیح ترین و سریع ترین راهکار حقوقی را برای پایان بخشیدن به اختلاف ارائه دهد. در صورت نیاز به طرح دعاوی تصرف یا دیگر اقسام دعاوی ملکی، وکیل متخصص می تواند در تنظیم دقیق دادخواست، جمع آوری ادله اثبات دعوی، و حضور مؤثر در جلسات رسیدگی نقش کلیدی ایفا کند. او به اثبات ادعای خواهان و رفع تصرف عدوانی، مزاحمت یا ممانعت از حق خوانده کمک شایانی می کند. همچنین، خوانده دعاوی تصرف نیز می تواند با همراهی یک وکیل متخصص، به دفاع از خود پرداخته و قانونی بودن تصرفاتش در ملک موضوع دعوا را به اثبات برساند.

تصرف عدوانی در ملک مشاع، حتی از سوی یکی از شرکا، وصف مجرمانه دارد و قابل پیگرد کیفری است.

سوالات متداول

دعاوی تصرف به کدام دعاوی اطلاق می شود؟

دعاوی تصرف به سه دعوای اصلی تصرف عدوانی، ممانعت از حق و مزاحمت اطلاق می شود. این دعاوی با هدف حمایت از تصرفات قانونی افراد بر اموال غیرمنقول، در برابر اقدامات غیرقانونی دیگران پیش بینی شده اند.

در طرح دعاوی تصرف اثبات کدام موارد الزامی است؟

در طرح دعاوی تصرف، اثبات سابقه تصرف خواهان بر ملک، وقوع تصرف خوانده پس از تصرف خواهان و همچنین عدوانی و غیرقانونی بودن تصرف خوانده بر ملک موضوع دعوا الزامی است.

آیا طرح دعاوی تصرف از سوی مستأجر امکان پذیر است؟

بله، در طرح دعاوی تصرف نیازی به اثبات مالکیت خواهان بر ملک نیست. این دعاوی از سوی هر شخصی که سابقه تصرف در ملک را داشته باشد، از جمله مستأجر، قابل طرح است.

آیا تجدیدنظرخواهی از رأی صادره در فرایند رسیدگی به دعاوی تصرف مانع از اجرای حکم است؟

خیر، احکام صادره در دعاوی تصرف بلافاصله به اجرا گذاشته خواهند شد و درخواست تجدیدنظرخواهی مانع از اجرای رأی نخواهد شد. در صورت نقض رأی بدوی در تجدیدنظر، اقدامات اجرایی به حالت قبل از اجرا اعاده می شود.

رسیدگی به دعاوی تصرف در صلاحیت چه دادگاهی قرار دارد؟

در حال حاضر، رسیدگی به تمامی دعاوی تصرف، اعم از حقوقی و کیفری، در صلاحیت دادگاه صلح محل وقوع ملک موضوع دعوا قرار دارد و پرونده مستقیماً در این دادگاه مورد بررسی قرار می گیرد.

صدور دستور موقت در دعاوی تصرف چه تفاوتی با دیگر دعاوی دارد؟

در دعاوی تصرف، برخلاف بسیاری از دعاوی دیگر، برای صدور دستور موقت نیازی به سپردن تأمین از سوی متقاضی و دریافت تأیید از رئیس حوزه قضایی نیست. این دستور با هدف جلوگیری از تکمیل آثار تصرف غیرقانونی صادر می شود.