عدم امکان ارجاع به داوری در قراردادهای عادی پیش فروش ساختمان

تصور کنید قدم در مسیر هیجان انگیز ساختن یا خریدن خانه ای رویایی گذاشته اید، خانه ای که هنوز فقط طرحی روی کاغذ است یا در حال شکل گیری آجر به آجر است. در این میان، قراردادی به نام قرارداد پیش فروش ساختمان راهگشا می شود تا رؤیای شما را به واقعیت تبدیل کند. اما در بطن این مسیر، پیچیدگی های حقوقی نیز نهفته است؛ به ویژه زمانی که صحبت از حل اختلافات احتمالی به میان می آید. آیا می دانستید که اگر قرارداد پیش فروش شما به صورت عادی تنظیم شده باشد، ممکن است نتوانید برای حل مشکلاتتان به داوری مراجعه کنید؟ این حقیقت، برای بسیاری از کسانی که با شور و شوق وارد این معاملات می شوند، کمی غافلگیرکننده است و درک آن، می تواند شما را از دردسرهای حقوقی آتی نجات دهد.

قراردادهای پیش فروش ساختمان، توافقی مهم در بازار مسکن و صنعت ساختمان به شمار می آیند که آینده ی مالی و سکونتی بسیاری از افراد را رقم می زنند. این قراردادها که اساساً برای حمایت از حقوق پیش خریدار و پیش فروشنده طراحی شده اند، می توانند مسیری روشن یا راهی پر از ابهام باشند، به ویژه در موضوع حل اختلاف. در بسیاری از قراردادها، به خصوص در حوزه ی املاک و مستغلات، داوری به عنوان یکی از روش های کارآمد و سریع تر حل و فصل اختلافات مورد توافق طرفین قرار می گیرد. اما آیا هر شرط داوری در هر قراردادی، به ویژه در قراردادهای *عادی* پیش فروش ساختمان، قابلیت اجرایی دارد؟ این پرسش محوری، گره گشای بسیاری از ابهامات است و پاسخ آن می تواند مسیر شما را در مواجهه با مشکلات احتمالی تغییر دهد. هدف این مقاله، دقیقاً همین است: روشن کردن مسیری که در آن، قانون گذار برای حل اختلافات مربوط به قراردادهای پیش فروش ساختمان، قواعد متفاوتی برای قراردادهای رسمی و عادی در نظر گرفته و چالش های بزرگی را پیش روی کسانی قرار می دهد که توافقاتشان را به صورت عادی ثبت کرده اند.

سفری به دنیای پیچیده قراردادهای پیش فروش: رسمی یا عادی؟

تصور کنید به سفری در دنیای معاملات ملکی قدم گذاشته اید؛ جایی که هر قرارداد، نقشه ای برای رسیدن به مقصد است. در این سفر، شناخت نوع نقشه ای که در دست دارید –چه نقشه ی رسمی و مهر و موم شده، و چه طرحی کلی و عادی– اهمیت فراوانی پیدا می کند. این تفاوت، می تواند سرنوشت شما را در مواجهه با چالش های پیش بینی نشده تغییر دهد.

زمانی که قانون از حمایت کامل خبر می دهد: قراردادهای پیش فروش رسمی

بیایید با نقشه ی امن و معتبر، یعنی قرارداد پیش فروش رسمی آغاز کنیم. در ایران، قانون گذار با هدف ایجاد شفافیت، حمایت از حقوق طرفین و کاهش اختلافات، قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ را وضع کرده است. این قانون، به درستی درک کرده که معامله بر روی ملکی که هنوز وجود خارجی ندارد یا تکمیل نشده، چقدر می تواند حساس و پرمخاطره باشد. بنابراین، برای پیش فروش رسمی، تشریفات و الزاماتی را تعیین کرده که مانند ستون هایی محکم، بنای این قرارداد را استوار می سازند.

بر اساس مواد ۱، ۳ و ۵ این قانون، یک قرارداد پیش فروش معتبر و مورد حمایت قانون، باید حتماً و حتماً در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. این به معنای آن است که صرف یک دست نوشته یا توافقی بر روی یک برگه ی عادی، کافی نیست. این قرارداد باید به طور رسمی به ثبت برسد، حق الثبت آن پرداخت شود و حتی مشخصاتی مانند شناسنامه فنی ساختمان که حاوی اطلاعات دقیقی از مشخصات و امکانات ساختمان است، جزء الزامات آن خواهد بود. فرض کنید شما پیش خریدار هستید؛ این تشریفات رسمی، همچون یک چتر حمایتی عمل می کند که در صورت بروز مشکل، پناهگاه مطمئنی برای شما فراهم می آورد. این قرارداد رسمی، نه تنها جزئیات ملک مورد معامله را شفاف می کند، بلکه تعهدات و حقوق هر دو طرف را به شکلی مستند و غیرقابل انکار ثبت می کند و راه را برای بسیاری از سوءتفاهم ها و اختلافات می بندد.

قلمرو توافقات عرفی: قراردادهای پیش فروش عادی و جایگاه حقوقی آن ها

اما در کنار این نقشه رسمی، نقشی دیگر نیز در دست بسیاری از افراد قرار می گیرد که شاید ظاهرش ساده تر و بدون تشریفات به نظر برسد: قرارداد پیش فروش عادی. این نوع توافقات که عموماً در قالب قولنامه یا مبایعه نامه عادی و حتی گاهی در دفاتر املاک یا به صورت دست نویس بین طرفین منعقد می شوند، فاقد تشریفات سفت و سخت قانون پیش فروش ساختمان هستند. شاید در نگاه اول، این نوع قراردادها ساده تر و سریع تر به نظر برسند، اما در واقعیت، دریچه ای به سوی پیچیدگی ها و چالش های حقوقی گسترده ای می گشایند.

ماهیت این قراردادهای عادی، دیگر تحت لوای حمایت خاص قانون پیش فروش ساختمان قرار نمی گیرد. بلکه به قواعد عمومی قراردادها و قانون مدنی بازمی گردد. یعنی همان گونه که برای خرید یک اتومبیل یا هر کالای دیگری قرارداد عادی منعقد می شود، این قراردادهای پیش فروش نیز ذیل قواعد کلی خرید و فروش و تعهدات مدنی قرار می گیرند. این تفاوت، بسیار بنیادی است. تصور کنید در سفری هستید و نقشه ی رسمی، جزئیات هر کوچه و خیابان را با دقت مشخص کرده، اما نقشه ی عادی، تنها مسیرهای کلی را نشان می دهد. در مسیر عادی، اگر دچار سردرگمی شوید یا راه را گم کنید، ابزارهای کمکی کمتری در دسترس خواهید داشت. همین تفاوت در تضامین اجرایی و مکانیسم های حل اختلاف است که قراردادهای عادی را در مقایسه با قراردادهای رسمی پیش فروش، به توافقاتی پرمخاطره تر تبدیل می کند. عدم ثبت رسمی، عدم پرداخت حق الثبت و غیاب شناسنامه فنی، تنها بخشی از تفاوت هایی هستند که این دو نوع قرارداد را از هم متمایز می کنند و هر کدام پیامدهای حقوقی خاص خود را دارند.

داوری در سایه قانون پیش فروش ساختمان: یک مزیت انحصاری

در مسیر پر فراز و نشیب معاملات ملکی، گاهی اختلافات و سوءتفاهم ها سر بر می آورند. در چنین مواقعی، انتخاب روشی مناسب برای حل این اختلافات، اهمیت حیاتی دارد. در دنیای حقوقی، داوری به عنوان یکی از روش های جایگزین حل اختلاف (ADR) شناخته می شود که مزایای خاص خود را دارد: سرعت بیشتر، هزینه کمتر و تخصصی تر بودن رسیدگی نسبت به دادگاه های عمومی. اما این مزیت، همیشه و برای همه قراردادها به یک شکل در دسترس نیست. به ویژه در موضوع پیش فروش ساختمان، قانون گذار سازوکار ویژه ای را برای داوری در نظر گرفته که می توان آن را نوعی مزیت انحصاری برای قراردادهای خاص دانست.

قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹، که پیش تر به آن اشاره شد، نه تنها بر رسمی بودن قراردادها تأکید دارد، بلکه در مورد نحوه حل اختلاف نیز رویکردی متفاوت اتخاذ کرده است. این قانون، صریحاً یا تلویحاً، ارجاع اختلافات به داوری را برای قراردادهای *رسمی* پیش بینی کرده است. به طور مثال، ماده ۲ آیین نامه اجرایی این قانون به سازوکار داوری اشاره دارد و مشخص می کند که در صورت بروز اختلاف، طرفین می توانند به داور مرضی الطرفین یا نهادهای داوری تخصصی مراجعه کنند. این به معنای آن است که اگر شما پیش خریدار یا پیش فروشنده ای هستید که قرارداد خود را طبق تمامی تشریفات قانونی در دفتر اسناد رسمی ثبت کرده اید، از این مزیت برخوردار خواهید بود. اختلافات شما می تواند از مسیر داوری عبور کند؛ مسیری که غالباً سریع تر و کم هزینه تر از رفت و آمد به دادگاه ها است.

تصور کنید برای حل اختلافی کوچک بر سر زمان تحویل واحد، مجبور باشید چندین ماه در دادگاه ها رفت و آمد کنید. حال آنکه با مکانیزم داوری پیش بینی شده در این قانون، یک داور متخصص می تواند با بررسی اسناد و مدارک، در مدت زمان کوتاهی رأی صادر کند. این ویژگی، یکی از مهم ترین تفاوت ها و مزایای انعقاد قرارداد پیش فروش به صورت رسمی است. قانون گذار با این تمهید، به دنبال تسهیل و تسریع حل اختلافات و در نهایت، تشویق طرفین به رسمی کردن معاملاتشان بوده است. اما نکته کلیدی اینجاست که این حمایت ها و امکانات داوری، تنها و تنها شامل حال قراردادهای *رسمی* پیش فروش می شوند. این بدان معناست که اگر قرارداد شما از چهارچوب رسمی خارج شده باشد، عملاً نمی توانید از این مزیت انحصاری بهره مند شوید و ناچار به دنبال راه های دیگری برای حل مشکلاتتان خواهید بود. این تفاوت، دقیقاً همان نقطه ای است که بسیاری از افراد را در دام پیچیدگی های حقوقی می اندازد.

چرا راه داوری در قراردادهای عادی پیش فروش بسته است؟

اکنون به قلب مسئله می رسیم؛ اینکه چرا با وجود مزایای داوری، در قراردادهای *عادی* پیش فروش ساختمان، این راه برای حل اختلافات مسدود می شود. این موضوع، ناشی از تفسیری دقیق و منطقی از قوانین موجود است که در رویه قضایی نیز به وضوح مشاهده می شود.

خروج از دایره حمایت قانون: وقتی قرارداد عادی، عادی می ماند

اساس این استدلال، به صراحت مواد ۳ و ۵ قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ بازمی گردد. این مواد به روشنی بیان می کنند که:

قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات آن باید به طور رسمی از طریق دفتر اسناد رسمی تنظیم و با رعایت مواد این قانون و سایر قوانین و مقررات مربوط در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد.

این جمله، به وضوح مسیر رسمی بودن قرارداد را برای بهره مندی از حمایت های این قانون نشان می دهد. به عبارت دیگر، هر قراردادی که این تشریفات را رعایت نکند، از شمول این قانون خارج می شود.

حال فرض کنید قراردادی به صورت عادی، مثلاً در یک بنگاه معاملات املاک یا حتی به صورت دست نویس بین طرفین منعقد شده است. این قرارداد، هرچند ممکن است از نظر قانون مدنی به عنوان یک قولنامه یا مبایعه نامه عادی دارای اعتبار باشد، اما هرگز نمی تواند ادعا کند که یک قرارداد پیش فروش ساختمان به معنای خاص و مورد نظر قانون ۱۳۸۹ است. این تفاوت در ماهیت، پیامدهای بسیار مهمی دارد. اگر قراردادی از شمول یک قانون خاص خارج شود، طبیعی است که مقررات و سازوکارهای حمایتی و حل اختلاف پیش بینی شده در آن قانون نیز شامل حالش نخواهد شد.

یکی از بهترین نمونه های عینی این استدلال را می توان در رأی دادگاه تجدیدنظر استان کردستان مشاهده کرد (پرونده کلاسه ۹۹۰۹۹۸۸۷۱۰۹۰۰۲۷۴ شعبه سوم دادگاه تجدیدنظر استان کردستان، تصمیم نهایی شماره ۱۴۰۰۴۸۳۹۰۰۰۰۲۲۵۹۸۵). در این پرونده، دادگاه تجدیدنظر، قرار عدم استماع دعوای صادر شده توسط دادگاه بدوی را که به دلیل مشمول قانون پیش فروش دانستن موضوع صادر شده بود، نقض می کند. دادگاه تجدیدنظر به صراحت اعلام می دارد که چون قرارداد مورد استناد خواهان به صورت عادی و در دفتر املاک منعقد گردیده و تشریفات مواد سه و پنج قانون پیش فروش ساختمان و ماده دو آیین نامه اجرایی آن (لزوم تنظیم رسمی و پرداخت حق الثبت) را رعایت نکرده، لذا از شمول قانون پیش فروش ساختمان خارج است. این رأی، به وضوح نشان می دهد که رویه قضایی نیز، قراردادهای عادی پیش فروش را از دایره شمول قانون پیش فروش و به تبع آن، از مقررات خاص داوری آن، خارج می داند. بنابراین، نتیجه گیری روشن است: از آنجا که قرارداد عادی مشمول این قانون نیست، مقررات خاص داوری آن نیز جاری نخواهد بود و طرفین نمی توانند بر مبنای این قانون، درخواست ارجاع به داوری کنند.

شرط داوری در قراردادهای عادی: چالش های یک توافق ناپایدار

حال این پرسش پیش می آید که آیا شرط داوری مندرج در یک قرارداد عادی پیش فروش، به صورت کلی و فارغ از قانون پیش فروش، اعتبار دارد یا خیر؟ یعنی اگر طرفین در یک قولنامه عادی توافق کرده باشند که اختلافاتشان را از طریق داوری حل کنند، آیا این شرط می تواند اجرایی شود؟

برای پاسخ به این پرسش، باید به قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مراجعه کنیم، به ویژه مواد ۴۵۴ تا ۴۹۹ که به مبحث داوری عمومی اختصاص دارند. این مواد، شرایط شکلی و ماهوی برای اعتبار یک شرط داوری را تعیین می کنند. از جمله این شرایط، توافق کتبی صریح بر داوری، تعیین داور یا شیوه تعیین آن، و سایر جزئیات مربوط به فرآیند داوری است.

در نگاه اول، ممکن است به نظر برسد که حتی در یک قرارداد عادی، اگر شرط داوری به درستی و با رعایت قواعد عمومی داوری تنظیم شده باشد، بتواند اعتبار داشته باشد. اما در عمل، این مسیر نیز با چالش های جدی و فراوانی روبرو است و اغلب، مورد پذیرش مراجع قضایی قرار نمی گیرد یا در نهایت، ابطال می شود. چرا؟

چند دلیل عمده برای این چالش ها وجود دارد:

1. ابهامات شکلی: بسیاری از قراردادهای عادی پیش فروش، به ویژه آن هایی که بدون مشورت حقوقی تنظیم می شوند، دارای ابهامات فراوانی هستند. شرط داوری در این قراردادها نیز غالباً به صورت کلی و بدون ذکر جزئیات مهمی مانند تعداد داوران، نحوه تعیین داور یا داوران، مهلت داوری، یا حتی موضوع دقیق ارجاع به داوری درج می شود. این ابهامات، از نظر مراجع قضایی، مانع از اعتبار و اجرای شرط داوری است.
2. عدم تعیین داور یا مکانیسم تعیین آن: گاهی اوقات طرفین صرفاً به ذکر کلمه ی داوری بسنده می کنند و هیچ مکانیسم مشخصی برای انتخاب داور یا داوران تعیین نمی کنند. این نقص، به تنهایی می تواند موجب ابطال شرط داوری شود.
3. پذیرش رویه ای دادگاه ها: حتی اگر یک شرط داوری به ظاهر صحیح در قرارداد عادی گنجانده شود، به دلیل ماهیت پرچالش و پرریسک قراردادهای عادی پیش فروش و مسائل حقوقی پیچیده ای که حول آن ها شکل می گیرد، دادگاه ها تمایل چندانی به ارجاع این اختلافات به داوری ندارند. مراجع قضایی غالباً ترجیح می دهند خودشان به ماهیت دعوا رسیدگی کنند تا از تضییع حقوق طرفین، به ویژه پیش خریداران، جلوگیری شود.
4. نیاز به نظارت قضایی: در معاملات املاک، به دلیل اهمیت و ارزش بالای موضوع، نظارت دقیق قضایی در مراحل مختلف رسیدگی به اختلافات، ضروری تلقی می شود. داوری، هرچند یک روش خصوصی برای حل اختلاف است، اما اعتبار رأی داور منوط به عدم مخالفت با قوانین آمریه و نظم عمومی است و این نظارت، غالباً در چارچوب صلاحیت دادگاه ها صورت می گیرد.

بنابراین، این یک واقعیت تلخ است که حتی اگر قانون پیش فروش ساختمان را در نظر نگیریم و صرفاً به قواعد عمومی داوری رجوع کنیم، شرط داوری در قراردادهای عادی پیش فروش ساختمان با موانع اجرایی جدی روبرو خواهد شد. این تفاوت میان عدم امکان ارجاع به داوری طبق قانون پیش فروش و عدم امکان ارجاع به داوری به طور کلی بسیار مهم است. حتی اگر قانون پیش فروش، مستقیماً موضوع را شامل نشود، شرط داوری عمومی نیز در این قراردادها، اغلب با چالش های اجرایی فراوان مواجه می شود و نتیجه ای جز اتلاف وقت و هزینه نخواهد داشت.

سکان هدایت اختلافات: مرجع صالح در دعواهای پیش فروش عادی

زمانی که راه داوری، چه از طریق قانون خاص پیش فروش ساختمان و چه از طریق قواعد عمومی، در قراردادهای عادی پیش فروش مسدود می شود، این سؤال پیش می آید که پس اختلافات ناشی از این قراردادها را چه مرجعی باید حل و فصل کند؟ پاسخ روشن است: سکان هدایت این اختلافات به دست دادگاه های عمومی حقوقی خواهد بود.

در نظام حقوقی ایران، دادگاه های عمومی حقوقی، صلاحیت عام برای رسیدگی به تمامی دعاوی مدنی و قراردادی را دارند، مگر اینکه قانون، مرجع خاص دیگری را پیش بینی کرده باشد. از آنجا که قراردادهای عادی پیش فروش ساختمان از شمول قانون پیش فروش ساختمان (با سازوکار داوری خاص آن) خارج هستند و شرط داوری عمومی نیز در اغلب موارد به دلایل گفته شده قابلیت اجرایی ندارد، راه دیگری جز مراجعه به دادگاه های عمومی حقوقی باقی نمی ماند.

این قراردادها، از منظر دادگاه، تحت قواعد عمومی قانون مدنی و قانون آیین دادرسی مدنی بررسی و حل و فصل می شوند. یعنی با آن ها مانند یک بیع عادی (خرید و فروش) یا قولنامه برخورد می شود که هر دو طرف دارای تعهداتی نسبت به یکدیگر هستند. برای مثال، اگر شما به عنوان پیش خریدار با فروشنده بر سر عدم تحویل به موقع واحد مسکونی به اختلاف خورده اید، باید با طرح دعوا در دادگاه عمومی حقوقی، به دنبال احقاق حق خود باشید.

دعاوی رایجی که در دادگاه های عمومی حقوقی در مورد قراردادهای عادی پیش فروش مطرح می شوند، شامل موارد زیر است:

• الزام به تنظیم سند رسمی: یکی از شایع ترین دعاوی، زمانی است که پیش فروشنده پس از تکمیل ساختمان، از تنظیم سند رسمی انتقال به نام پیش خریدار خودداری می کند.
• مطالبه ثمن یا مابه التفاوت: در صورت عدم پرداخت کامل ثمن توسط خریدار، یا مطالبه خسارات ناشی از تأخیر در پرداخت، این دعوا مطرح می شود.
• فسخ قرارداد: در مواردی که یکی از طرفین به تعهدات اساسی خود عمل نکند (مثلاً عدم تحویل ملک یا عدم پرداخت اقساط)، طرف دیگر می تواند از دادگاه درخواست فسخ قرارداد را داشته باشد.
• مطالبه خسارت: خسارات ناشی از تأخیر در انجام تعهد (مانند تأخیر در تحویل، تأخیر در تنظیم سند یا تأخیر در پرداخت) نیز از طریق دادگاه قابل مطالبه است.
• ابطال قرارداد: در صورت وجود ایراداتی در خود قرارداد یا شرایط صحت آن، ممکن است دعوای ابطال قرارداد مطرح شود.

فرایند رسیدگی در دادگاه ها، هرچند ممکن است طولانی تر و دارای پیچیدگی های بیشتری نسبت به داوری باشد، اما مزیت اصلی آن، برخورداری از حمایت و نظارت کامل قضایی است. دادگاه با رعایت تمامی تشریفات قانونی، به بررسی دلایل و مستندات طرفین می پردازد و در نهایت، رأیی صادر می کند که از پشتوانه قانونی قوی تری برخوردار است. اما باید به یاد داشت که این مسیر قضایی، نیازمند صبر، دانش حقوقی و غالباً همراهی یک وکیل متخصص است تا بتوان به نتیجه مطلوب دست یافت. انتخاب آگاهانه نوع قرارداد، از همان ابتدا، می تواند شما را از ورود به این مسیرهای پرپیچ و خم نجات دهد.

درس هایی از تجربه: توصیه های کاربردی برای امنیت حقوقی

پس از بررسی پیچیدگی های حقوقی قراردادهای عادی پیش فروش ساختمان و چالش های داوری در آن ها، اکنون زمان آن است که درس هایی کاربردی از این تجربیات بیاموزیم. این توصیه ها، مانند چراغ راهنما در تاریکی، مسیر امن تری را برای شما روشن خواهند کرد.

برای پیش فروشندگان و پیش خریداران: قدم های هوشمندانه برای آینده ای روشن

چه در جایگاه پیش فروشنده باشید و چه پیش خریدار، آینده مالی و آرامش خاطر شما به تصمیمات آگاهانه ای که امروز می گیرید، بستگی دارد.

1. ضرورت اکید بر انعقاد قرارداد پیش فروش به صورت رسمی: این مهم ترین توصیه ی حقوقی است. برای بهره مندی از تمامی حمایت های قانونی، شفافیت در معامله، و به ویژه دسترسی به سازوکار داوری قانونی، همیشه اصرار داشته باشید که قرارداد پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی و با رعایت تمامی تشریفات قانون پیش فروش ساختمان تنظیم شود. این کار، شما را از بسیاری از ابهامات، سوءتفاهم ها و دعاوی پرهزینه نجات می دهد.
2. آگاهی از خطرات حقوقی قراردادهای عادی: هرگز قدرت یک توافق عادی را دست کم نگیرید، اما همواره از خطرات آن آگاه باشید. قراردادهای عادی، به دلیل عدم ثبت رسمی، می توانند بستر بروز مشکلات فراوانی در اثبات مالکیت، اجرای تعهدات، و حتی فروش مجدد ملک به چندین نفر باشند. تصور کنید سرمایه ی عمرتان را در گرو یک کاغذ عادی قرار داده اید که شاید در روز بحران، به دلیل نقص های حقوقی، از شما حمایت کافی نکند.
3. لزوم مشاوره با وکیل متخصص پیش از امضای هرگونه قرارداد پیش فروش: این مرحله، به هیچ وجه نباید نادیده گرفته شود. پیش از آنکه قلم به دست بگیرید و قراردادی را امضا کنید، حتماً با یک وکیل متخصص در امور ملکی و قراردادها مشورت کنید. یک وکیل می تواند تمامی بندهای قرارداد را بررسی کند، از حقوق شما دفاع کند و از افتادن شما در دام های حقوقی پنهان جلوگیری نماید. این یک سرمایه گذاری برای امنیت آینده ی شماست.

نقش وکلا و مشاوران حقوقی: راهنمایی در پیچ و خم های قانون

برای وکلا و مشاوران حقوقی نیز، در مواجهه با پرونده های پیش فروش ساختمان، رعایت نکات زیر حیاتی است:

• اهمیت تفکیک دقیق ماهیت حقوقی قرارداد: همیشه در ابتدا، ماهیت دقیق قرارداد (رسمی یا عادی) را مشخص کنید. این تفکیک، نه تنها در تنظیم لوایح و دفاعیات، بلکه در ارائه مشاوره های حقوقی صحیح به موکلین، نقش کلیدی دارد. نباید قرارداد عادی را با قرارداد رسمی اشتباه گرفت و توقع حمایت های قانون پیش فروش ساختمان را از آن داشت.
• توجه به رویه قضایی در مورد قراردادهای عادی و داوری: همواره از آخرین آرای قضایی، به ویژه آرای وحدت رویه و آرای صادره از دادگاه های تجدیدنظر و دیوان عالی کشور در این زمینه مطلع باشید. رویه قضایی، راهنمای عمل در دادگاه هاست و شناخت آن، به شما کمک می کند تا استراتژی های حقوقی موثرتری اتخاذ کنید.

مروری بر آرای وحدت رویه: چرا گذشته چراغ راه آینده است؟

آرای وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور، به منزله ی تفسیر رسمی و لازم الاجرا از قوانین هستند و در مواردی که قوانین ابهام دارند یا تفاسیر متفاوتی از آن ها وجود دارد، راهگشا می شوند. یکی از این آرا که می تواند در فهم ماهیت و آثار برخی قراردادهای غیررسمی و ارتباط آن با صلاحیت مراجع قضایی مفید باشد، رأی وحدت رویه ۵۷۶ ـ ۱۳۷۱/۰۷/۱۴ هیأت عمومی دیوان عالی کشور است. این رأی، هرچند مستقیماً به داوری در قراردادهای پیش فروش نمی پردازد، اما به طور کلی به اعتبار و آثار قراردادهای عادی و چگونگی رسیدگی به اختلافات ناشی از آن ها در مراجع قضایی اشاره دارد. بررسی دقیق چنین آرایی، به ما کمک می کند تا درک عمیق تری از چارچوب های حقوقی موجود داشته باشیم و بتوانیم پیش بینی دقیق تری از سرنوشت دعاوی مربوط به قراردادهای عادی داشته باشیم. این آرای گذشته، به مثابه چراغی هستند که راه آینده ی حقوقی ما را روشن می کنند.

نتیجه گیری: انتخاب آگاهانه، آینده ای امن

در پایان این سفر حقوقی به دنیای پیچیده ی قراردادهای پیش فروش ساختمان، می توانیم با اطمینان نتیجه گیری کنیم که قراردادهای عادی پیش فروش ساختمان، به دلیل عدم رعایت تشریفات قانونی پیش بینی شده در قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹، از شمول حمایت ها و سازوکارهای خاص این قانون خارج هستند. این خروج از دایره ی قانون، پیامد مستقیم و بسیار مهمی دارد: عدم امکان ارجاع به داوری بر اساس مقررات خاص و حمایتی این قانون.

علاوه بر این، حتی اگر بخواهیم از جنبه ی عمومی داوری به مسئله بنگریم و شرط داوری مندرج در یک قرارداد عادی را بررسی کنیم، در عمل خواهیم دید که این مسیر نیز با چالش های جدی و فراوانی روبرو است. ابهامات شکلی، عدم تعیین دقیق داور یا سازوکار انتخاب آن، و عدم تمایل رویه ی قضایی به ارجاع این اختلافات به داوری، سبب می شود که اغلب شرط داوری در قراردادهای عادی پیش فروش، به نتیجه ی مطلوب نرسد و حتی با ابطال مواجه شود.

در نتیجه، زمانی که راه داوری به این دلایل بسته می شود، تنها مرجع صالح برای رسیدگی به اختلافات و دعاوی ناشی از قراردادهای عادی پیش فروش ساختمان، دادگاه های عمومی حقوقی خواهند بود. این دادگاه ها با تکیه بر قواعد عمومی قانون مدنی و قانون آیین دادرسی مدنی، به ماهیت اختلافات رسیدگی می کنند و رأی خود را صادر می نمایند.

برای پیش فروشندگان و پیش خریدارانی که در این مسیر قدم می گذارند، این درس حیاتی وجود دارد: انتخاب آگاهانه نوع قرارداد، از همان ابتدا، می تواند آینده ی حقوقی شما را تضمین کند. بی شک، تنظیم قرارداد پیش فروش به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی، با رعایت تمامی جزئیات قانونی، بهترین و امن ترین راه برای حفظ حقوق طرفین و پیشگیری از دعاوی پیچیده و پرهزینه است. در این مسیر، مشاوره حقوقی تخصصی با وکلای مجرب نیز، نوری راهگشا برای تصمیم گیری های هوشمندانه و تضمین امنیت حقوقی شما خواهد بود. امیدواریم این مقاله، توانسته باشد تا ابهامات شما را در این زمینه برطرف کرده و راهنمایی روشن برای انتخاب هایی آگاهانه در معاملات پیش فروش ساختمان باشد.