دادخواست برای تخلیه مستاجر

مواجهه با مستأجری که پس از پایان قرارداد، حاضر به تخلیه ملک نیست، تجربه ای چالش برانگیز و استرس زا برای هر مالکی است. در چنین شرایطی، دادخواست برای تخلیه مستاجر تنها راهکار قانونی است که می تواند موجر را به حق خود برساند و به این وضعیت پایان دهد. این فرآیند با پیچیدگی های حقوقی خاص خود همراه است که شناخت دقیق آن به مالکان کمک می کند تا با اطمینان و سرعت بیشتری، ملک خود را بازپس گیرند.

بازپس گیری ملک از مستأجری که بنا به دلایل مختلف، مانند انقضای مدت قرارداد یا تخلف از شروط آن، از تخلیه امتناع می کند، یکی از دغدغه های اصلی بسیاری از مالکان است. این وضعیت می تواند علاوه بر بار روانی، منجر به ضررهای مالی قابل توجهی برای موجر شود. از دست دادن فرصت های اجاره جدید، هزینه های نگهداری ملک بدون دریافت اجاره بها، و حتی نیاز شخصی مالک به ملک، همگی ضرورت آشنایی با مسیر قانونی دادخواست برای تخلیه مستاجر را بیش از پیش نمایان می سازند. هدف این مقاله، ارائه یک راهنمای کامل و گام به گام برای مالکان است تا بتوانند با آگاهی از تمامی جنبه های حقوقی و اجرایی، فرآیند تخلیه را به درستی پیگیری کنند. در این مسیر، به تفکیک و تشریح تفاوت های اساسی میان دستور تخلیه فوری و حکم تخلیه قضایی نیز پرداخته خواهد شد تا مخاطبان با دیدی روشن، مناسب ترین راهکار را برای شرایط خود انتخاب نمایند.

چرا باید به فکر دادخواست تخلیه مستاجر باشیم؟ (اهمیت شناخت حقوق موجر)

زندگی در جامعه ای قانونمند، مستلزم شناخت حقوق و تکالیف متقابل است، به ویژه در روابط قراردادی مانند اجاره. وقتی ملکی به مستأجر سپرده می شود، مالک انتظار دارد که در پایان مدت قرارداد یا در صورت بروز تخلف، ملک به او بازگردانده شود. اما گاهی این انتظار ساده، به یک چالش حقوقی تبدیل می شود.

عدم تخلیه ملک توسط مستأجر، می تواند تبعات سنگینی برای موجر داشته باشد. از یک سو، مالک از حق بهره برداری از ملک خود محروم می شود و ممکن است فرصت های اجاره به مستأجر جدید یا حتی استفاده شخصی از ملک را از دست بدهد. از سوی دیگر، این وضعیت می تواند به ضررهای مالی، مانند عدم دریافت اجاره بها، هزینه های دادرسی و سایر خسارات، منجر شود. در چنین شرایطی، تنها راهکار قانونی و مؤثر، اقدام از طریق مراجع قضایی و تقدیم دادخواست برای تخلیه مستاجر است. آشنایی با این فرآیند، نه تنها به مالک قدرت پیگیری حقوق خود را می دهد، بلکه از سردرگمی ها و تصمیمات نادرست نیز جلوگیری می کند و او را در مسیر درست احقاق حق هدایت می کند.

گام نخست در مسیر بازپس گیری ملک: آشنایی با مفاهیم بنیادی عقد اجاره و تخلیه

پیش از ورود به جزئیات فرآیند دادخواست برای تخلیه مستاجر، لازم است با مفاهیم پایه ای که در این زمینه نقش کلیدی دارند، آشنا شویم. درک صحیح این مفاهیم، به مالکان کمک می کند تا با دیدی بازتر و منطقی تر، پرونده خود را پیگیری کنند.

عقد اجاره از منظر قانون مدنی: پایه ها و ارکان

عقد اجاره، یکی از رایج ترین عقود معین در قانون مدنی ایران است. بر اساس ماده 466 قانون مدنی، اجاره عقدی است که به موجب آن، مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود. در این قرارداد، اجاره دهنده را «موجر» و اجاره کننده را «مستأجر» و مورد اجاره را «عین مستأجره» می نامند.

از مهمترین ارکان عقد اجاره، تعیین مدت آن است. ماده 468 قانون مدنی تصریح دارد که در اجاره اشیاء، مدت اجاره باید معین شود و در غیر این صورت، عقد اجاره باطل خواهد بود. این یعنی هر قرارداد اجاره ای، چه شفاهی و چه کتبی، باید دارای زمان شروع و پایان مشخصی باشد. این مدت است که چارچوب زمانی رابطه موجر و مستأجر را تعیین می کند و پس از اتمام آن، حق مالک برای درخواست تخلیه به وجود می آید.

تمایز حیاتی: دستور تخلیه فوری در برابر حکم تخلیه قضایی (راهنمای جامع)

یکی از مهمترین نکات برای هر موجر، درک تفاوت میان دستور تخلیه فوری و حکم تخلیه قضایی است. این دو، اگرچه هر دو به منظور تخلیه ملک صادر می شوند، اما شرایط، مراجع صالح، و فرآیندهای کاملاً متفاوتی دارند.

دستور تخلیه فوری: سرعت و شرایط آن (بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر 1376)

دستور تخلیه فوری، همانطور که از نامش پیداست، یک راهکار سریع برای بازپس گیری ملک است و معمولاً ظرف مدت کوتاهی (گاهی حتی یک هفته) صادر و اجرا می شود. این راهکار بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 تدوین شده است.

• شرایط لازم برای صدور:

  برای اینکه موجر بتواند از مزیت دستور تخلیه فوری استفاده کند، باید شرایط زیر فراهم باشد:

  1. قرارداد اجاره باید کتبی باشد. (اجاره نامه های شفاهی مشمول این قانون نمی شوند.)
  2. مدت اجاره باید معین شده باشد.
  3. اجاره نامه باید به امضای موجر و مستأجر رسیده باشد.
  4. اجاره نامه باید به امضای حداقل دو نفر شاهد (افراد مورد اعتماد طرفین) رسیده باشد یا رسمی (مثلاً در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد) باشد.
  5. دلیل درخواست تخلیه صرفاً انقضای مدت اجاره باشد. یعنی تخلفی دیگر (مثل عدم پرداخت اجاره) مطرح نباشد و فقط به پایان رسیدن زمان قرارداد ملاک باشد.
• مرجع صالح:

  مرجع صالح برای صدور دستور تخلیه فوری، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است.

• مزایا:

  مهمترین مزیت دستور تخلیه فوری، سرعت بسیار بالا در رسیدگی و اجرا است. این سرعت، نگرانی مالکان را از طولانی شدن فرآیند دادرسی به شدت کاهش می دهد.

• معایب و محدودیت ها:

  این فرآیند، صرفاً برای موارد انقضای مدت اجاره کاربرد دارد و در آن، ماهیت دعوا مورد بررسی قرار نمی گیرد. یعنی شورا تنها بر اساس وجود شرایط شکلی، دستور را صادر می کند و وارد جزئیات اختلافات احتمالی نمی شود.

• وضعیت ودیعه (رهن):

  طبق ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر 1376، در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین از مستأجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل ملک به موجر، موکول به استرداد این وجه به مستأجر یا سپردن آن به صندوق دادگستری یا دایره اجرا است. این به معنای آن است که موجر باید قبل از اجرای دستور تخلیه، مبلغ ودیعه را فراهم کرده و به مستأجر پرداخت کند یا به صندوق دادگستری بسپارد.

حکم تخلیه قضایی: جامعیت و طولانی تر بودن فرآیند

زمانی که شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه فوری وجود نداشته باشد یا دلایل دیگری برای تخلیه مطرح باشد، موجر باید از طریق حکم تخلیه قضایی اقدام کند. این فرآیند، پیچیده تر و طولانی تر است و از طریق دادگاه های عمومی حقوقی پیگیری می شود.

• موارد کاربرد:

  حکم تخلیه قضایی در شرایط زیر کاربرد دارد:

  • عدم وجود شرایط لازم برای دستور تخلیه: مانند اجاره نامه شفاهی، یا اجاره نامه کتبی که فاقد امضای دو شاهد است.
  • تخلف از شروط قرارداد: این شایع ترین دلیل برای درخواست حکم تخلیه است. مواردی مانند:
    • عدم پرداخت اجاره بها: پس از اخطارهای قانونی و گذشت مهلت های مقرر.
    • تغییر کاربری ملک: مثلاً استفاده از ملک مسکونی برای کاربری تجاری.
    • انتقال ملک به غیر بدون اجازه موجر.
    • استفاده غیرمجاز یا خلاف شئون از ملک.
  • فسخ قرارداد اجاره: به دلایل موجه دیگر که در قانون یا قرارداد پیش بینی شده اند.
• مرجع صالح:

  مرجع صالح برای صدور حکم تخلیه قضایی، دادگاه عمومی حقوقی است. البته در برخی موارد که خواسته مالی مرتبط با تخلیه (مانند مطالبه اجاره بها) در حدود نصاب صلاحیت شورای حل اختلاف باشد، شورا نیز می تواند به آن رسیدگی کند.

• مراحل دادرسی:

  فرآیند صدور حکم تخلیه قضایی، طولانی تر است و شامل مراحل زیر می شود:

  1. ثبت دادخواست در دفاتر خدمات قضایی.
  2. ارجاع به شعبه دادگاه.
  3. تشکیل جلسات دادرسی (که ممکن است به چندین جلسه منجر شود).
  4. تبادل لوایح میان طرفین.
  5. بررسی ماهوی دعوا و دلایل ارائه شده.
  6. صدور رأی بدوی.
  7. امکان تجدیدنظرخواهی (اعتراض به رأی).
  8. صدور رأی قطعی و در نهایت، اجرای حکم.
• مزایا:

  مزیت این روش، رسیدگی جامع به ماهیت دعوا و امکان طرح دعاوی مرتبط (مانند مطالبه اجاره بهای معوقه، اجرت المثل ایام تصرف، خسارات وارده به ملک و وجه التزام) به صورت همزمان یا در پرونده ای جداگانه است.

به طور خلاصه، انتخاب مسیر درست (دستور یا حکم تخلیه) بستگی به نوع قرارداد اجاره و دلیل درخواست تخلیه دارد. دانستن این تفاوت ها، اولین و مهمترین قدم در راه دادخواست برای تخلیه مستاجر است.

درک تفاوت میان دستور تخلیه فوری و حکم تخلیه قضایی کلید موفقیت در فرآیند بازپس گیری ملک است؛ دستور تخلیه برای سرعت و حکم تخلیه برای رسیدگی جامع به ماهیت دعوا و تخلفات کاربرد دارد.

دلایل قانونی و موجه برای درخواست تخلیه مستاجر

برای اینکه دادخواست برای تخلیه مستاجر در مراجع قضایی به نتیجه برسد، باید دلایل قانونی و موجهی برای آن وجود داشته باشد. این دلایل، چارچوب اقدامات حقوقی موجر را مشخص می کنند و موجبات صدور دستور یا حکم تخلیه را فراهم می آورند.

1. انقضای مدت اجاره

این شایع ترین و صریح ترین دلیل برای درخواست تخلیه است. به محض اتمام مدت قرارداد اجاره (که در متن قرارداد مشخص شده است)، حق موجر برای بازپس گیری ملک خود ایجاد می شود. در این حالت، اگر قرارداد اجاره کتبی و دارای امضای دو شاهد باشد، موجر می تواند از طریق شورای حل اختلاف، درخواست صدور دستور تخلیه فوری را مطرح کند. در غیر این صورت، باید به دادگاه عمومی مراجعه کرده و درخواست حکم تخلیه قضایی را ارائه دهد.

2. عدم پرداخت اجاره بها

یکی از اساسی ترین تعهدات مستأجر، پرداخت منظم اجاره بها است. اگر مستأجر، علی رغم سررسید موعد پرداخت، از پرداخت اجاره بها خودداری کند، موجر پس از اخطار و تعیین مهلت مناسب، می تواند دادخواست برای تخلیه مستاجر را به دلیل تخلف از شروط قرارداد مطرح کند. این مورد معمولاً از طریق حکم تخلیه قضایی در دادگاه عمومی پیگیری می شود، زیرا نیاز به بررسی ماهیت تخلف و اثبات آن دارد.

3. تخلف از شروط قرارداد اجاره

قراردادهای اجاره، علاوه بر تعیین مدت و مبلغ اجاره، شامل شروط دیگری نیز می شوند. این شروط می توانند مربوط به نحوه استفاده از ملک، عدم اجاره به غیر، عدم تغییر کاربری، و سایر محدودیت ها باشند. هرگونه تخلف مستأجر از این شروط، که در قرارداد اجاره به صراحت ذکر شده باشد، می تواند دلیلی برای فسخ قرارداد از سوی موجر و درخواست تخلیه ملک باشد. این موارد نیز معمولاً مستلزم صدور حکم تخلیه قضایی هستند.

4. نیاز مالک به ملک جهت سکونت شخصی یا تعمیرات اساسی

در برخی قوانین قدیمی تر (مانند قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 که در مورد اماکن تجاری خاص همچنان کاربرد دارد)، نیاز موجر به ملک جهت سکونت شخصی یا انجام تعمیرات اساسی، می تواند دلیلی برای درخواست تخلیه باشد. با این حال، در قراردادهای اجاره مشمول قانون سال 1376، صرف نیاز مالک، به تنهایی دلیلی برای تخلیه ملک قبل از اتمام مدت اجاره محسوب نمی شود، مگر اینکه در خود قرارداد چنین شرطی ذکر شده باشد. پس از انقضای مدت قرارداد، نیاز مالک می تواند دلیل تقاضای تخلیه باشد.

5. فسخ اجاره به دلایل دیگر

علاوه بر موارد ذکر شده، قانون مدنی و حتی خود قرارداد اجاره، ممکن است مواردی را برای فسخ قرارداد از سوی موجر پیش بینی کرده باشند. به عنوان مثال، اگر مستأجر بدون اجازه، تغییرات اساسی در ملک ایجاد کند، یا استفاده ای از ملک کند که با عرف یا قانون مغایرت دارد، موجر می تواند قرارداد را فسخ کرده و درخواست تخلیه را مطرح نماید. هر یک از این دلایل، مسیر حقوقی خاص خود را برای دادخواست برای تخلیه مستاجر طلب می کند.

راهنمای گام به گام: از تصمیم تا اجرای تخلیه

پیگیری دادخواست برای تخلیه مستاجر، شامل مراحلی مشخص است که هر موجر باید با دقت آن ها را طی کند. نادیده گرفتن هر یک از این گام ها، می تواند روند رسیدگی را طولانی تر و پیچیده تر سازد.

گام اول: جمع آوری و آماده سازی مدارک حیاتی

مهمترین بخش از آماده سازی برای هر دعوای حقوقی، جمع آوری مدارک لازم است. بدون مدارک کامل و مستند، حتی موجه ترین خواسته ها نیز به نتیجه نخواهند رسید. برای دادخواست برای تخلیه مستاجر، مدارک زیر ضروری هستند:

• اجاره نامه: اصل یا کپی مصدق اجاره نامه (رسمی یا عادی با امضای 2 شاهد). این مهمترین مدرک شماست.
• سند مالکیت ملک: اصل یا کپی مصدق سند مالکیت یا بنچاق یا هر مدرکی که نشان دهنده مالکیت موجر بر ملک باشد.
• کارت ملی موجر: برای احراز هویت خواهان.
• رسیدهای بانکی مبنی بر عدم پرداخت اجاره: در صورتی که دلیل تخلیه، عدم پرداخت اجاره بها باشد، ارائه مستنداتی که نشان دهنده عدم واریز اجاره توسط مستأجر است، ضروری است.
• اظهارنامه رسمی: اگر قبلاً برای اتمام حجت یا اخطار، اظهارنامه رسمی به مستأجر ارسال شده باشد، رونوشت آن باید پیوست دادخواست شود.
• رسید واریز ودیعه به حساب مستأجر (در صورت لزوم جهت دستور تخلیه فوری): همانطور که در ماده 4 قانون 1376 ذکر شد، در صورت وجود ودیعه، باید رسید پرداخت آن یا سپردن آن به صندوق دادگستری ارائه شود.

گام دوم: ارسال اظهارنامه رسمی (یک اقدام پیشگیرانه هوشمندانه)

ارسال اظهارنامه رسمی به مستأجر، قبل از تقدیم دادخواست برای تخلیه مستاجر، یک اقدام توصیه شده و هوشمندانه است. اگرچه در برخی موارد (مانند انقضای مدت اجاره با قرارداد رسمی و شاهددار) ضروری نیست، اما مزایای زیادی دارد:

• اتمام حجت: به مستأجر اطلاع رسمی و کتبی داده می شود که مدت اجاره به پایان رسیده یا تخلفی صورت گرفته و باید ملک را تخلیه کند.
• مستندسازی: اظهارنامه، سندی رسمی است که نشان می دهد موجر قبل از طرح دعوا، اقدام به اطلاع رسانی و درخواست تخلیه کرده است. این امر در مراجع قضایی بسیار معتبر تلقی می شود.
• شروع محاسبه اجرت المثل: در برخی موارد، از تاریخ ارسال اظهارنامه می توان مطالبه اجرت المثل ایام تصرف (مبلغی معادل اجاره بها برای زمانی که مستأجر بدون قرارداد در ملک باقی می ماند) را آغاز کرد.

نمونه عبارات کلیدی در اظهارنامه: با توجه به انقضای مدت اجاره نامه شماره… مورخ… در تاریخ…، خواهشمند است ظرف مدت [مثلاً 10 روز] نسبت به تخلیه و تحویل عین مستأجره به نشانی فوق اقدام نمایید. در غیر این صورت، از طریق مراجع قضایی اقدام خواهد شد.

گام سوم: انتخاب مرجع قضایی صالح (شورای حل اختلاف یا دادگاه؟)

انتخاب مرجع قضایی صحیح، از اهمیت بالایی برخوردار است. همانطور که پیشتر گفته شد، بسته به نوع قرارداد و دلیل تخلیه، مرجع رسیدگی متفاوت خواهد بود:

• شورای حل اختلاف: صلاحیت رسیدگی به درخواست دستور تخلیه فوری را دارد. این درخواست باید برای تخلیه ملک مسکونی یا تجاری (که مشمول قانون 1376 است) و به دلیل انقضای مدت اجاره، با قرارداد کتبی و شاهددار یا رسمی باشد. محل تقدیم دادخواست، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است.
• دادگاه عمومی حقوقی: صلاحیت رسیدگی به حکم تخلیه قضایی را دارد. این شامل مواردی می شود که شرایط دستور تخلیه فوری فراهم نیست (مثلاً اجاره نامه شفاهی یا بدون شاهد) یا دلیل تخلیه، تخلف از شروط قرارداد (مانند عدم پرداخت اجاره، تغییر کاربری و…) باشد. محل تقدیم دادخواست، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

تمامی این درخواست ها و دادخواست ها، امروزه از طریق دفاتر خدمات قضایی الکترونیک به مراجع مربوطه ارسال می شوند.

گام چهارم: نگارش و تنظیم دقیق دادخواست تخلیه

تنظیم دادخواست برای تخلیه مستاجر، قلب فرآیند حقوقی است. این سند باید با دقت، وضوح، و استناد به مواد قانونی صحیح تنظیم شود تا قاضی بتواند به درستی به آن رسیدگی کند. دادخواست شامل بخش های زیر است:

• مشخصات خواهان (موجر): نام، نام خانوادگی، نام پدر، شماره ملی، شغل، آدرس دقیق و شماره تماس.
• مشخصات خوانده (مستأجر): نام، نام خانوادگی، نام پدر، شماره ملی، شغل، آدرس دقیق و شماره تماس (بسیار مهم است که آدرس دقیق و قابل دسترسی باشد).
• وکیل: در صورت وجود وکیل، مشخصات کامل وی.
• خواسته و بهای آن: این بخش بیان می کند که شما دقیقاً از دادگاه چه می خواهید.
  • تقاضای صدور دستور/حکم تخلیه: بسته به مرجع، دستور تخلیه عین مستأجره یا حکم تخلیه عین مستأجره ذکر می شود.
  • درخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف: در صورتی که مستأجر پس از انقضای مدت، بدون اجازه در ملک باقی مانده باشد.
  • درخواست مطالبه خسارات دادرسی: شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل (در صورت داشتن وکیل) و سایر هزینه های قانونی.
  • درخواست وجه التزام (در صورت وجود در قرارداد): اگر در قرارداد، برای عدم تخلیه به موقع، وجه التزام مشخصی تعیین شده باشد.
• دلایل و منضمات: در این قسمت، تمامی مدارکی که در گام اول جمع آوری کرده اید، به دقت لیست می شوند (مثلاً فتوکپی مصدق اجاره نامه شماره… مورخ…، رونوشت اظهارنامه شماره…).
• شرح دادخواست: این بخش، روایت داستانی شما از ماجراست و مهمترین قسمت دادخواست است. باید به صورت واضح و مختصر، موارد زیر را توضیح دهید:
  • تاریخچه اجاره و مشخصات ملک.
  • تاریخ شروع و پایان قرارداد.
  • علت درخواست تخلیه (انقضای مدت، عدم پرداخت اجاره، تخلف و…).
  • اقدامات قبلی شما (ارسال اظهارنامه، تماس و…).
  • استنادات قانونی (ذکر مواد قانونی مربوطه).
  • درخواست نهایی و مشخص از مرجع قضایی.

مثال برای شروع شرح دادخواست: احتراماً به استحضار می رساند، اینجانب [نام خواهان]، مالک شش دانگ ملک مسکونی/تجاری به پلاک ثبتی… واقع در [آدرس کامل ملک] می باشم. بر اساس اجاره نامه عادی/رسمی شماره… مورخ…، ملک مذکور به مدت [مدت اجاره] به خوانده محترم، آقای/خانم [نام خوانده] اجاره داده شد. با عنایت به اینکه مدت اجاره در تاریخ… منقضی گردیده و علیرغم درخواست های مکرر اینجانب و ارسال اظهارنامه شماره… مورخ…، خوانده محترم از تخلیه و تحویل ملک امتناع می ورزد، لذا با تقدیم این دادخواست…

نمونه های کاربردی دادخواست تخلیه مستاجر (با راهنمای تکمیل)

برای ملموس تر شدن فرآیند، در ادامه دو نمونه دادخواست کاربردی ارائه می شود. توجه داشته باشید که این نمونه ها صرفاً الگو هستند و باید با اطلاعات دقیق پرونده شما تکمیل شوند. مشاوره با یک وکیل متخصص برای نگارش دقیق و متناسب با شرایط خاص پرونده شما، همواره توصیه می شود.

نمونه 1: دادخواست صدور دستور تخلیه فوری (به دلیل انقضای مدت اجاره و وجود شرایط ماده 3 قانون 1376)

این نمونه برای مواردی است که قرارداد اجاره کتبی، دارای مدت معین، و با امضای دو شاهد (یا رسمی) بوده و تنها دلیل تخلیه، انقضای مدت است. مرجع صالح، شورای حل اختلاف است.

بخش	محتوا (نمونه و راهنما)
خواهان	[نام و نام خانوادگی خواهان]، فرزند [نام پدر]، کد ملی [شماره ملی]، شغل [شغل خواهان]، به نشانی [آدرس دقیق محل سکونت خواهان و کد پستی]
خوانده	[نام و نام خانوادگی خوانده]، فرزند [نام پدر]، کد ملی [شماره ملی]، شغل [شغل خوانده]، به نشانی [آدرس دقیق ملک مورد اجاره و کد پستی]
وکیل/نماینده قانونی	در صورت وجود وکیل: [نام و نام خانوادگی وکیل]، کد ملی [شماره ملی وکیل]، به نشانی [آدرس دفتر وکیل]
خواسته و بهای آن	صدور دستور تخلیه فوری عین مستأجره به دلیل انقضای مدت اجاره. مطالبه اجرت المثل ایام تصرف (از تاریخ انقضای اجاره تا زمان تخلیه و تحویل ملک). مطالبه کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل).
دلایل و منضمات دادخواست	فتوکپی مصدق اجاره نامه عادی/رسمی شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد]. فتوکپی مصدق سند مالکیت [شماره سند] یا بنچاق یا کپی سند رسمی (مالکیت خواهان). کارت ملی خواهان. رونوشت اظهارنامه شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ ارسال اظهارنامه] (در صورت ارسال). رسید پرداخت ودیعه به صندوق دادگستری/به مستاجر (در صورت لزوم).
ریاست محترم شورای حل اختلاف شهرستان [نام شهرستان]	با سلام و احترام، احتراماً به استحضار می رساند، اینجانب [نام و نام خانوادگی خواهان] به موجب سند مالکیت پیوست، مالک شش دانگ یک دستگاه آپارتمان/منزل مسکونی/واحد تجاری واقع در [آدرس دقیق ملک مورد اجاره]، دارای پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] فرعی از [شماره پلاک اصلی] اصلی، بخش [شماره بخش] ثبتی [نام شهرستان] می باشم. ملک مذکور به موجب اجاره نامه عادی/رسمی شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد]، که مدت آن [مدت اجاره] بوده و با امضای دو نفر شاهد/رسمی می باشد، به خوانده محترم آقای/خانم [نام و نام خانوادگی خوانده] اجاره داده شده است. تاریخ انقضای مدت اجاره، [تاریخ انقضای اجاره] بوده است. با عنایت به اینکه مدت اجاره منقضی گردیده و خوانده محترم علی رغم درخواست های مکرر اینجانب (و/یا ارسال اظهارنامه پیوست) از تخلیه و تحویل عین مستأجره امتناع می ورزد، لذا با تقدیم این دادخواست، مستنداً به مواد 2 و 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، صدور دستور تخلیه فوری عین مستأجره و همچنین محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ [تاریخ انقضای اجاره] تا زمان تخلیه و تحویل ملک، به انضمام کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل)، از محضر آن شورای محترم مورد استدعاست. لازم به ذکر است مبلغ ودیعه/رهن مستأجر نیز در صورت وجود، طبق قانون به صندوق دادگستری/به مستأجر پرداخت خواهد شد. با تشکر و احترام فراوان [امضا و نام و نام خانوادگی خواهان یا وکیل وی]

نمونه 2: دادخواست صدور حکم تخلیه (به دلیل انقضای مدت و عدم وجود شرایط ماده 3، یا عدم پرداخت اجاره و سایر تخلفات)

این نمونه برای مواردی است که اجاره نامه شفاهی است، یا کتبی اما فاقد امضای دو شاهد است، یا دلیل تخلیه، تخلف مستأجر از شروط قرارداد (مانند عدم پرداخت اجاره بها، تغییر کاربری و…) است. مرجع صالح، دادگاه عمومی حقوقی است.

بخش	محتوا (نمونه و راهنما)
خواهان	[نام و نام خانوادگی خواهان]، فرزند [نام پدر]، کد ملی [شماره ملی]، شغل [شغل خواهان]، به نشانی [آدرس دقیق محل سکونت خواهان و کد پستی]
خوانده	[نام و نام خانوادگی خوانده]، فرزند [نام پدر]، کد ملی [شماره ملی]، شغل [شغل خوانده]، به نشانی [آدرس دقیق ملک مورد اجاره و کد پستی]
وکیل/نماینده قانونی	در صورت وجود وکیل: [نام و نام خانوادگی وکیل]، کد ملی [شماره ملی وکیل]، به نشانی [آدرس دفتر وکیل]
خواسته و بهای آن	صدور حکم تخلیه عین مستأجره به دلیل [انقضای مدت اجاره و عدم وجود شرایط دستور تخلیه فوری / عدم پرداخت اجاره بها / تخلف از شروط قرارداد (مشخصاً ذکر شود)]. مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ [تاریخ انقضای اجاره یا تاریخ تخلف] تا زمان تخلیه و تحویل ملک. مطالبه اجاره بهای معوقه از تاریخ [تاریخ اولین عدم پرداخت] تا تاریخ [تاریخ تقدیم دادخواست]. مطالبه کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل). مطالبه وجه التزام قراردادی (در صورت وجود و تعیین در اجاره نامه).
دلایل و منضمات دادخواست	فتوکپی مصدق اجاره نامه عادی/شفاهی/رسمی مورخ [تاریخ قرارداد]. فتوکپی مصدق سند مالکیت [شماره سند] یا بنچاق (مالکیت خواهان). کارت ملی خواهان. رونوشت اظهارنامه شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ ارسال اظهارنامه] (در صورت ارسال). فیش های واریز/عدم واریز اجاره بها (در صورت دلیل عدم پرداخت اجاره). شهادت شهود (در صورت شفاهی بودن اجاره نامه یا نیاز به اثبات تخلف). قرار کارشناسی (در صورت نیاز به ارزیابی خسارت یا اجرت المثل).
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان]	با سلام و احترام، احتراماً به استحضار می رساند، اینجانب [نام و نام خانوادگی خواهان] به موجب سند مالکیت پیوست، مالک شش دانگ یک دستگاه آپارتمان/منزل مسکونی/واحد تجاری واقع در [آدرس دقیق ملک مورد اجاره]، دارای پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] فرعی از [شماره پلاک اصلی] اصلی، بخش [شماره بخش] ثبتی [نام شهرستان] می باشم. ملک مذکور به موجب اجاره نامه [عادی/شفاهی/رسمی] مورخ [تاریخ قرارداد]، به مدت [مدت اجاره] به خوانده محترم آقای/خانم [نام و نام خانوادگی خوانده] اجاره داده شده است. [در اینجا دلیل اصلی دادخواست را به تفصیل شرح دهید:] اگر دلیل انقضای مدت است و شرایط دستور فوری فراهم نیست: با عنایت به اینکه مدت اجاره در تاریخ [تاریخ انقضای اجاره] منقضی گردیده و خوانده محترم علیرغم درخواست های مکرر اینجانب (و/یا ارسال اظهارنامه پیوست) از تخلیه و تحویل عین مستأجره امتناع می ورزد. نظر به اینکه اجاره نامه فاقد شرایط مندرج در ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 می باشد، لذا امکان صدور دستور تخلیه فوری فراهم نیست… اگر دلیل عدم پرداخت اجاره است: با توجه به اینکه خوانده محترم از تاریخ [تاریخ اولین عدم پرداخت] تاکنون، از پرداخت اجاره بهای ماهیانه به مبلغ [مبلغ اجاره] ریال خودداری نموده و علیرغم اخطارهای مکرر اینجانب (و/یا ارسال اظهارنامه پیوست)، نسبت به تسویه بدهی خود اقدامی نکرده است… اگر دلیل تخلف از شروط قرارداد است: مطابق بند [شماره بند] قرارداد اجاره، مستأجر متعهد به [شرح شرط تخلف شده] بوده است. لیکن خوانده محترم [شرح تخلف انجام شده توسط مستأجر را با جزئیات بنویسید، مثلاً ملک را بدون اجازه به غیر واگذار کرده/تغییر کاربری داده/تغییرات اساسی ایجاد کرده است] که این اقدام مصداق بارز تخلف از شروط قراردادی و موجبات فسخ اجاره را فراهم آورده است… لذا با تقدیم این دادخواست، مستنداً به مواد [ذکر مواد قانونی مربوطه مانند 494، 466 قانون مدنی و قوانین مربوط به تخلفات]، صدور حکم تخلیه عین مستأجره و همچنین محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ [تاریخ انقضای اجاره یا تاریخ تخلف] تا زمان تخلیه و تحویل ملک، و [در صورت وجود: مطالبه اجاره بهای معوقه/وجه التزام قراردادی]، به انضمام کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل)، از محضر آن دادگاه محترم مورد استدعاست. با تشکر و احترام فراوان [امضا و نام و نام خانوادگی خواهان یا وکیل وی]

پس از صدور رای: مراحل اجرای دستور/حکم تخلیه

پس از آنکه مراجع قضایی (شورای حل اختلاف یا دادگاه) دستور یا حکم تخلیه را صادر کردند، نوبت به مرحله اجرا می رسد. این مرحله نیز دارای جزئیات خاص خود است که موجر باید از آن ها آگاه باشد.

1. تبدیل ودیعه (رهن)

همانطور که قبلاً اشاره شد، در صورت وجود ودیعه یا رهن نزد موجر، ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر 1376 تاکید دارد که موجر باید پیش از اجرای حکم، مبلغ ودیعه را به مستأجر مسترد کند یا آن را به حساب صندوق دادگستری (دایره اجرا) واریز نماید. تا زمانی که این اقدام صورت نگیرد، دستور یا حکم تخلیه قابلیت اجرا نخواهد داشت.

2. مدت زمان اجرا

• دستور تخلیه فوری: در مورد دستور تخلیه فوری که از طریق شورای حل اختلاف صادر می شود، فرآیند اجرا بسیار سریع است و معمولاً ظرف یک هفته پس از صدور دستور و فراهم شدن شرایط (مانند واریز ودیعه)، توسط ضابطین قضایی انجام می پذیرد.
• حکم تخلیه قضایی: در مورد حکم تخلیه که توسط دادگاه عمومی صادر می شود، پس از قطعیت یافتن حکم (یعنی گذشت مهلت تجدیدنظر یا تأیید در مرحله تجدیدنظر)، موجر باید درخواست صدور اجرائیه کند. پس از صدور اجرائیه و ابلاغ آن به مستأجر، معمولاً مهلتی 10 روزه برای تخلیه داوطلبانه به مستأجر داده می شود. در صورت عدم تخلیه در این مدت، اجرای حکم با حضور ضابطین قضایی و نماینده دادگاه صورت می گیرد که ممکن است فرآیندی طولانی تر (چند هفته تا چند ماه) باشد.

3. تخلیه و تحویل ملک

در روز اجرای دستور یا حکم تخلیه، نماینده دایره اجرا به همراه ضابطین قضایی (نیروی انتظامی) به محل ملک مراجعه می کنند. در این مرحله، مستأجر موظف به تخلیه کامل ملک و تحویل آن به موجر است. در صورتی که مستأجر حاضر به تخلیه نباشد یا مقاومت کند، ملک توسط ضابطین قضایی تخلیه و به موجر تحویل داده می شود. توصیه می شود موجر یا نماینده وی، در زمان تخلیه حضور داشته باشند تا از سلامت ملک و عدم آسیب دیدگی آن اطمینان حاصل کنند.

4. رسیدگی به اختلافات در مورد خسارات

پس از تخلیه و تحویل ملک، ممکن است موجر ادعاهایی در خصوص خسارات وارده به ملک یا عدم پرداخت قبوض مصرفی توسط مستأجر داشته باشد. در این موارد، اگر مبلغ ودیعه مستأجر به صندوق دادگستری واریز شده باشد، موجر می تواند با طرح دعوای مطالبه خسارت در دادگاه صالح، درخواست کسر خسارات خود را از مبلغ ودیعه مطرح کند. پس از صدور حکم دادگاه، مابقی ودیعه به مستأجر مسترد و خسارات به موجر پرداخت می شود.

نکات حقوقی مهم و سوالات متداول (FAQ)

در فرآیند دادخواست برای تخلیه مستاجر، پرسش ها و ابهامات متعددی ممکن است برای مالکان پیش آید. در این بخش، به برخی از نکات حقوقی مهم و سوالات رایج پاسخ داده می شود.

آیا اجاره نامه شفاهی اعتبار دارد؟

بله، اجاره نامه شفاهی نیز از نظر قانون مدنی معتبر است و موجر و مستأجر را به تعهدات خود پایبند می کند. با این حال، اثبات وجود و شروط چنین قراردادی بسیار دشوار است و معمولاً به شهادت شهود یا اقرار مستأجر نیاز دارد. مهمتر اینکه، اجاره نامه های شفاهی مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 نیستند و نمی توان برای آن ها دستور تخلیه فوری گرفت. در این موارد، موجر باید از طریق دادگاه عمومی حقوقی و با دادخواست برای حکم تخلیه اقدام کند.

اگر مستأجر ادعای پرداخت خسارت به ملک را داشته باشد، چه باید کرد؟

در صورتی که مستأجر مدعی خسارتی به ملک باشد، باید این ادعا را از طریق مراجع قضایی اثبات کند. موجر می تواند همزمان با درخواست تخلیه یا پس از آن، برای مطالبه خسارات خود به دادگاه مراجعه کند. در زمان اجرای تخلیه، صورت برداری از وضعیت ملک انجام می شود و هرگونه خسارت توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی خواهد شد.

نقش شهود در اجاره نامه عادی چیست؟ (ماده 2 قانون 1376)

بر اساس ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم و به امضای موجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد. وجود امضای دو شاهد در اجاره نامه عادی، شرط ضروری برای استفاده از مزیت دستور تخلیه فوری در شورای حل اختلاف است. بدون امضای شهود، اجاره نامه عادی مشمول این قانون نخواهد شد.

اگر مستأجر ملک را به شخص دیگری اجاره داده باشد، تکلیف چیست؟

این مورد یکی از تخلفات شایع است، به ویژه اگر در قرارداد اجاره، شرط عدم واگذاری به غیر وجود داشته باشد. در این صورت، موجر می تواند به دلیل تخلف مستأجر از شروط قرارداد، درخواست حکم تخلیه قضایی را از دادگاه عمومی حقوقی مطرح کند. مستأجر دوم نیز معمولاً به عنوان متصرف شناخته می شود و حکم تخلیه علیه او نیز اجرا خواهد شد.

مدت زمان تقریبی برای صدور و اجرای دستور/حکم تخلیه چقدر است؟

دستور تخلیه فوری: معمولاً ظرف 1 تا 2 هفته صادر و اجرا می شود.
حکم تخلیه قضایی: فرآیند آن طولانی تر است و بسته به پیچیدگی پرونده، تعداد جلسات دادرسی، امکان تجدیدنظرخواهی و سرعت عمل مراجع قضایی، ممکن است از چند ماه تا بیش از یک سال به طول بینجامد.

آیا امکان اعتراض به دستور/حکم تخلیه وجود دارد؟

دستور تخلیه فوری: دستور تخلیه قابل اعتراض (تجدیدنظرخواهی) نیست، اما مستأجر می تواند از دستور صادره شکایت کند. این شکایت، مانع اجرای دستور نمی شود و پس از تخلیه، به آن رسیدگی خواهد شد.
حکم تخلیه قضایی: حکم تخلیه صادره توسط دادگاه های عمومی، مانند سایر احکام، قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان است. پس از قطعیت حکم، مرحله اجرا آغاز می شود.

اگر موجر ودیعه را برنگرداند، آیا مستأجر می تواند ملک را تخلیه نکند؟ (ماده 4 قانون 1376)

خیر. طبق ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر 1376، در صورت وجود ودیعه، تخلیه ملک موکول به استرداد ودیعه به مستأجر یا سپردن آن به دایره اجرا توسط موجر است. به بیان دیگر، موجر ابتدا باید ودیعه را فراهم کند و سپس دستور/حکم تخلیه قابلیت اجرا می یابد. اگر موجر ودیعه را فراهم نکند، اجرای حکم متوقف می شود، نه اینکه مستأجر بتواند ملک را تخلیه نکند. مستأجر می تواند برای مطالبه ودیعه خود اقدام کند.

تخلیه اماکن تجاری (مختصر اشاره به تفاوت ها)

تخلیه اماکن تجاری دارای پیچیدگی های بیشتری است، به ویژه اگر اجاره نامه مشمول قوانین قدیمی تر (مانند قانون 1356) باشد. در این موارد، مستأجر ممکن است دارای حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه باشد و تخلیه او مستلزم پرداخت حق و حقوق او توسط موجر است. اما اماکن تجاری که قرارداد اجاره آن ها پس از سال 1376 منعقد شده و شرایط ماده 2 و 3 را دارند، مانند اماکن مسکونی، مشمول قانون 1376 هستند و می توان برای آن ها درخواست دستور تخلیه فوری نمود.

قوانین و مقررات مرتبط (بخش مرجع و استنادی)

آشنایی با قوانین مرتبط، به موجر کمک می کند تا در فرآیند دادخواست برای تخلیه مستاجر، با دیدی عمیق تر و مستندتر گام بردارد. مهمترین قوانین و مواد مرتبط عبارتند از:

قانون مدنی

• ماده 466: تعریف عقد اجاره و ارکان آن. اجاره عقدی است که به موجب آن، مستأجر، مالک منافع عین مستأجره می شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.
• ماده 468: لزوم تعیین مدت در اجاره اشیاء. در اجاره اشیاء، مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است.
• ماده 494: پایان یافتن اجاره به محض انقضای مدت. عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می شود و اگر پس از انقضای آن، مستأجر، عین مستأجره را بدون اذن مالک در تصرف خود نگاه دارد، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود اگرچه مستأجر استیفاء منفعت نکرده باشد…

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376

این قانون، بستر اصلی صدور دستور تخلیه فوری را فراهم می کند.

• ماده 1: کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه های دانشجویی و ساختمان های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود.
• ماده 2: شرایط قراردادهای عادی اجاره برای شمول قانون 1376. قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد.
• ماده 3: نحوه تخلیه عین مستأجره در قراردادهای مشمول این قانون. پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی تخلیه عین مستأجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت.
• ماده 4: شرایط مربوط به ودیعه (رهن) و اجرای تخلیه. در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجراست…
• ماده 5: حق شکایت مستأجر پس از اجرای دستور تخلیه. چنانچه مستأجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می شود.

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1362

این قانون عمدتاً در مورد قراردادهای اجاره اماکن تجاری که پیش از لازم الاجرا شدن قانون 1376 منعقد شده اند، کاربرد دارد و شامل پیچیدگی هایی در خصوص حق کسب و پیشه و سرقفلی است.

قانون شوراهای حل اختلاف

• بند 4 ماده 12: تعیین صلاحیت شوراهای حل اختلاف برای رسیدگی به دعوای تخلیه. کلیه دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره و اجرت المثل و هر آنچه در صلاحیت شورای حل اختلاف است، در صورتی که مبلغ خواسته بیش از مبلغ تعیین شده [در این قانون] نباشد، در صلاحیت شورای حل اختلاف است. (لازم به ذکر است که برای دستور تخلیه فوری، نصاب مالی ملاک نیست و شورا همیشه صالح است).

نظریات مشورتی قوه قضاییه و صورت جلسات نشست های قضایی

این منابع برای تبیین ابهامات و رویه قضایی در مواردی که قانون صراحت کافی ندارد، بسیار کاربردی هستند. به عنوان مثال، نظریات مشورتی در خصوص نحوه برخورد قاضی شورا با درخواستی که شرایط دستور تخلیه فوری را ندارد، راهگشا بوده اند که در بخش رقبا به آن اشاره شده بود و بیانگر این است که اگر خواهان صرفا دستور تخلیه را بخواهد و شرایطش نباشد، قاضی باید قرار رد درخواست را صادر کند و نه اینکه به آن به عنوان حکم تخلیه رسیدگی کند.

نتیجه گیری: جمع بندی و توصیه نهایی به موجران

در نهایت، فرآیند دادخواست برای تخلیه مستاجر، هرچند ممکن است در نگاه اول پیچیده به نظر رسد، اما با شناخت دقیق قوانین و طی کردن گام های صحیح، می تواند به راحتی و با اطمینان خاطر به نتیجه مطلوب برسد. دانستن تفاوت های کلیدی میان دستور تخلیه فوری و حکم تخلیه قضایی، انتخاب مرجع صالح، و تنظیم دقیق دادخواست با مستندات کامل، از مهمترین عواملی هستند که سرعت و موفقیت شما را تضمین می کنند.

به یاد داشته باشید که هر پرونده حقوقی، ویژگی های خاص خود را دارد و ممکن است در مسیر خود با ظرایف و چالش های پیش بینی نشده ای مواجه شود. برای جلوگیری از هرگونه خطا و اطمینان از احقاق کامل حقوق خود، به ویژه در موارد پیچیده یا زمانی که با مقاومت مستأجر مواجه هستید، توصیه اکید می شود که از همان ابتدا با یک وکیل متخصص در امور ملکی و دعاوی اجاره مشورت کنید. وکیل می تواند شما را در تمامی مراحل، از جمع آوری مدارک و تنظیم دادخواست گرفته تا پیگیری در مراجع قضایی و اجرای حکم، یاری رساند و به شما اطمینان خاطر دهد که با قدرتی محکم و قانونی، ملک خود را بازپس خواهید گرفت.