فرق دستور فروش با حکم فروش

تفاوت اصلی میان دستور فروش و حکم فروش در ماهیت حقوقی، مرجع صدور و قابلیت اعتراض آن ها نهفته است. در واقع، حکم فروش نتیجه یک دعوای حقوقی ترافعی است که نیاز به رسیدگی های مفصل دادگاه دارد و قابل تجدیدنظرخواهی است، اما دستور فروش یک تصمیم قضایی با ماهیت اداری است که در مواردی خاص و بدون نیاز به تشریفات دادرسی طولانی صادر می شود و عموماً غیر قابل اعتراض است. این تمایز در فرآیند فروش املاک مشاع اهمیت حیاتی دارد.

در دنیای امروز، مالکیت مشترک یا همان «مشاع» بر املاک و مستغلات، پدیده ای رایج است. گاهی اوقات این مالکیت به زیبایی و با توافق کامل شرکا پیش می رود، اما در بسیاری از موارد، داستان به سمت پیچیدگی ها و اختلافات کشیده می شود. تصور کنید شما و چند نفر دیگر، مالکان یک زمین یا آپارتمان هستید. ممکن است روزی یکی از شما تصمیم به فروش سهم خود بگیرد، یا اینکه دیگر راهی برای ادامه شراکت وجود نداشته باشد و همه بخواهند ملک را واگذار کنند. در چنین شرایطی، وقتی توافق بر سر تقسیم یا فروش ملک حاصل نمی شود، مسیرهای قانونی خاصی برای حل این گره وجود دارد. شناخت تفاوت میان دستور فروش با حکم فروش، نه تنها راهگشاست، بلکه می تواند از صرف هزینه های گزاف و اتلاف وقت جلوگیری کند. این دو اصطلاح حقوقی، اگرچه در نهایت به فروش ملک مشاع منتهی می شوند، اما از نظر ماهیت، فرآیند و نتایج، تفاوت های بنیادینی دارند که درک آن ها برای هر مالک یا علاقه مند به مباحث حقوقی، ضروری است. این مقاله قصد دارد تا این مفاهیم را به زبانی روشن و با روایتی دقیق، برای شما آشکار سازد تا با آگاهی کامل، بهترین تصمیم را برای آینده ملک مشاع خود بگیرید.

ملک مشاع و دلایل نیاز به فرآیند قضایی برای فروش

تصور کنید چند نفر از یک خانواده یا گروه دوستان، ملکی را به صورت مشترک خریداری کرده اند. اینجاست که مفهوم «ملک مشاع» جان می گیرد. ملک مشاع به حالتی اطلاق می شود که چند نفر به طور همزمان و در یک زمان، مالکیت جزئی از یک ملک واحد را دارند، بدون آنکه سهم هر یک به طور فیزیکی و معین مشخص شده باشد. در واقع، هر یک از شرکا در تمام اجزاء ملک، سهمی مشترک دارد. این اشتراک در مالکیت، هرچند می تواند از روابط خانوادگی یا همکاری های دوستانه نشأت گرفته باشد، اما گاهی اوقات به بن بست های جدی می انجامد.

چالش های مالکیت مشاع: از افراز تا غیر قابل افراز بودن

یکی از مفاهیم کلیدی در این زمینه، «افراز» است. افراز به معنای تقسیم و جداسازی سهم هر یک از مالکان مشاع از یکدیگر است، به گونه ای که هر مالک، سهم خود را به صورت مجزا و شش دانگ در اختیار بگیرد. این فرآیند اغلب از طریق اداره ثبت اسناد و املاک انجام می شود و در صورت بروز اختلاف، دادگاه می تواند به آن رسیدگی کند. اما داستان همیشه به همین سادگی نیست؛ گاهی اوقات یک ملک، به لحاظ فنی یا قانونی، قابلیت افراز ندارد. به این حالت «غیر قابل افراز بودن» می گویند. این وضعیت ممکن است به دلیل مساحت کم ملک، شکل نامناسب آن، یا مقررات شهرداری و شهرسازی رخ دهد. در چنین شرایطی، وقتی افراز امکان پذیر نیست و مالکان نیز بر سر فروش توافق ندارند، تنها راه باقی مانده، مراجعه به مراجع قضایی برای فروش اجباری ملک است.

چالش های رایج در فروش ملک مشاع، از عدم توافق بر سر قیمت و خریدار گرفته تا مسائل مربوط به سهم الشرکه و مشکلات تقسیم فیزیکی، می توانند مسیر را دشوار کنند. هر مالک، هرچند کوچک، حق و منافعی در ملک دارد که نمی توان آن را نادیده گرفت. زمانی که این اختلافات به جایی می رسد که دیگر هیچ راهی برای توافق و همکاری باقی نمی ماند، دست به دامن قانون و فرآیندهای قضایی می شویم تا چاره ای برای این شراکت بسته بیابیم.

حکم فروش چیست؟

وقتی مالکان خود را در بن بستی حقوقی می بینند و نیاز به فصل خصومت دارند، یکی از مسیرهای پیش روی آن ها، مراجعه به دادگاه عمومی حقوقی است تا از طریق آن، حکم فروش ملک مشاع صادر شود. حکم فروش، برخلاف دستور فروش، نتیجه یک «دعوای حقوقی ماهوی» است. به این معنا که یک اختلاف واقعی و جدی میان طرفین وجود دارد که دادگاه باید به آن رسیدگی کرده و با بررسی ادله و مستندات، رأی صادر کند.

ماهیت حقوقی و مرجع صدور

حکم فروش، ماهیتی ترافعی دارد. «ترافعی» یعنی اینکه طرفین دعوا در مقابل یکدیگر قرار می گیرند، هر یک ادعای خود را مطرح می کند و دیگری به آن پاسخ می دهد. دادگاه نقش داور بی طرف را ایفا کرده و پس از شنیدن اظهارات و دفاعیات هر دو طرف، تصمیم نهایی را می گیرد. مرجع صدور حکم فروش، همیشه دادگاه عمومی حقوقی است. این دادگاه، صلاحیت رسیدگی به اختلافات پیچیده و ماهوی را داراست.

شرایط و موارد کاربرد

موارد کاربرد حکم فروش معمولاً شامل این شرایط می شود:

1. وجود اختلاف ماهوی بین شرکا: اگر شرکا بر سر تقسیم، فروش، یا حتی نحوه اداره ملک اختلاف نظر جدی داشته باشند، این مسیر انتخاب می شود.
2. نیاز به اثبات مالکیت: به ویژه در املاک قولنامه ای که سند رسمی ندارند، ابتدا باید مالکیت افراد در دادگاه به اثبات برسد. این خود یک دعوای جداگانه است که پیش نیاز صدور حکم فروش است.
3. درخواست افراز و صدور حکم بر عدم امکان افراز: اگر ابتدا درخواست افراز به اداره ثبت داده شده و آن ها به هر دلیلی ملک را غیر قابل افراز تشخیص داده باشند و یکی از شرکا این تصمیم را قبول نداشته باشد یا دادگاه در ابتدا خود به عدم امکان افراز حکم دهد، سپس مسیر فروش باز می شود.

فرآیند صدور و قابلیت اعتراض

مسیر صدور حکم فروش، فرآیندی کاملاً تشریفاتی و زمان بر است. آغاز این فرآیند با تقدیم یک «دادخواست» به دادگاه عمومی حقوقی است که مستلزم پرداخت هزینه های دادرسی نیز هست. سپس دادگاه به رسیدگی ماهوی می پردازد؛ یعنی جلسات دادرسی تشکیل می شود، طرفین لوایح خود را تبادل می کنند، شهود احضار می شوند، کارشناس رسمی دادگستری نظر می دهد و در نهایت، دادگاه با بررسی همه جوانب، رأی نهایی خود را صادر می کند. این فرآیند می تواند ماه ها یا حتی سال ها به طول بینجامد.

یکی از مهمترین ویژگی های حکم فروش، قابلیت اعتراض آن است. حکم فروش، قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان و حتی در موارد خاص، قابل فرجام خواهی در دیوان عالی کشور است. این قابلیت اعتراض، از یک سو به طرفین امکان می دهد تا در صورت عدم رضایت از رأی اولیه، به مرجع بالاتری شکایت کنند و از سوی دیگر، موجب طولانی تر شدن فرآیند اجرای حکم می شود.

دستور فروش چیست؟

در مقابل فرآیند پیچیده و زمان بر حکم فروش، مفهومی به نام «دستور فروش» وجود دارد که مسیری سریع تر و کم تشریفات تر را برای مالکان املاک مشاع غیر قابل افراز فراهم می کند. دستور فروش، بر خلاف حکم، نه یک «حکم» است و نه یک «قرار»، بلکه یک «دستور قضایی اداری» تلقی می شود. این ماهیت، پیامدهای حقوقی مهمی دارد.

ماهیت حقوقی و مرجع صدور

ماهیت دستور فروش، «غیرترافعی» است. به این معنا که برخلاف حکم فروش، نیاز به وجود دعوایی حقوقی و اختلاف ماهوی بین طرفین نیست که دادگاه بخواهد درباره آن قضاوت کند. هدف از دستور فروش صرفاً اجرای یک تکلیف قانونی است. این دستور معمولاً در «وقت فوق العاده» (خارج از نوبت معمول رسیدگی) و با تشریفات کمتر صادر می شود.

مرجع صدور دستور فروش معمولاً یکی از این دو نهاد است:

1. شورای حل اختلاف: در مواردی که ملک دارای سند رسمی است و اداره ثبت اسناد و املاک، عدم امکان افراز آن را اعلام کرده باشد، یکی از شرکا می تواند مستقیماً به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و درخواست دستور فروش دهد.
2. دادگاه عمومی حقوقی: اگر در ابتدا دعوای افراز در دادگاه مطرح شده و دادگاه با صدور حکم قطعی، ملک را غیر قابل افراز تشخیص داده باشد، سپس می توان درخواست دستور فروش را به همان دادگاه عمومی حقوقی ارائه داد.

شرایط و موارد کاربرد

دستور فروش در شرایط خاصی کاربرد پیدا می کند:

1. وجود سند رسمی: یکی از مهمترین شرایط، وجود سند رسمی مالکیت برای ملک مشاع است.
2. اعلام غیر قابل افراز بودن: باید قبلاً توسط اداره ثبت یا دادگاه، ملک به صورت قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شده باشد. یعنی امکان تقسیم فیزیکی ملک وجود نداشته باشد.
3. عدم نیاز به حل اختلاف ماهوی: در اینجا فرض بر این است که اختلافات ماهوی اولیه حل شده یا وجود ندارد و تنها هدف، فروش ملک به دلیل عدم امکان افراز است.

فرآیند صدور و قابلیت اعتراض

فرآیند صدور دستور فروش به مراتب سریع تر و ساده تر از حکم فروش است. نیازی به تقدیم دادخواست با تشریفات کامل نیست و هزینه های دادرسی نیز به طور قابل توجهی کمتر است. رسیدگی معمولاً در وقت فوق العاده انجام می شود و به تشکیل جلسات متعدد یا تبادل لوایح طولانی نیاز ندارد.

مهمترین ویژگی دستور فروش، غیر قابل اعتراض بودن آن است. این دستور نه قابل تجدیدنظرخواهی است و نه قابل فرجام خواهی. این موضوع باعث می شود فرآیند فروش سرعت بگیرد، اما در عین حال، امکان بازبینی قضایی از تصمیم صادر شده را محدود می کند. اداره کل حقوقی قوه قضاییه نیز در نظریه مشورتی شماره 7/99/1826 مورخ 1399/11/29، تأکید کرده است که درخواست فروش ملک مشاع به لحاظ غیر قابل افراز بودن آن، دعوا محسوب نمی شود و دادگاه (یا شورای حل اختلاف) دستور فروش صادر می کند و این دستور نه حکم است و نه قرار و صدور آن مستلزم رسیدگی قضایی نیست؛ زیرا فاقد جنبه ترافعی است.

درخواست فروش ملک مشاع به لحاظ غیر قابل افراز بودن آن، دعوی محسوب نمی شود و دادگاه (یا شورای حل اختلاف) در وقت فوق العاده دستور فروش صادر می کند و دستور فروش نه حکم است و نه قرار و صدور آن مستلزم رسیدگی قضایی نیست؛ زیرا فاقد جنبه ترافعی است.

مقایسه جامع: تفاوت های کلیدی دستور فروش و حکم فروش

برای درک عمیق تر و انتخاب مسیر صحیح در مواجهه با چالش های فروش ملک شریکی، لازم است تا تفاوت های کلیدی بین دستور فروش و حکم فروش را به دقت مورد بررسی قرار دهیم. این مقایسه به شما کمک می کند تا با آگاهی کامل از ماهیت، فرآیند و پیامدهای هر یک، تصمیم گیری کنید.

ویژگی/جنبه مقایسه	حکم فروش	دستور فروش
ماهیت حقوقی	نتیجه یک دعوای حقوقی ترافعی و ماهوی	تصمیم قضایی اداری و غیرترافعی (نه حکم و نه قرار)
مرجع صدور	دادگاه عمومی حقوقی	شورای حل اختلاف (با سند رسمی) یا دادگاه عمومی حقوقی (پس از حکم قطعی عدم افراز)
نیاز به دعوی حقوقی	بله، وجود اختلاف ماهوی الزامی است.	خیر، صرفاً یک درخواست اداری برای اجرای قانون است.
نیاز به رسیدگی ماهوی	بله، رسیدگی به اصل اختلاف و ادله طرفین	خیر، فقط بررسی شرایط قانونی صدور دستور
تشریفات دادرسی	پیچیده، شامل دادخواست، جلسات، تبادل لوایح، کارشناسی	ساده تر، بدون نیاز به دادخواست کامل و رسیدگی در وقت فوق العاده
قابلیت اعتراض	قابل تجدیدنظرخواهی و فرجام خواهی	غیر قابل تجدیدنظرخواهی و فرجام خواهی
مدت زمان فرآیند	طولانی (ماه ها یا سال ها)	سریع تر (معمولاً چند هفته یا چند ماه)
هزینه ها	بالاتر (هزینه دادرسی کامل و کارشناسی)	کمتر (هزینه دادرسی محدود)
موارد کاربرد اصلی	املاک قولنامه ای، وجود اختلافات جدی بین شرکا، نیاز به اثبات مالکیت	املاک دارای سند رسمی که غیر قابل افراز اعلام شده اند.

همانطور که در جدول مشاهده می شود، تفاوت حکم فروش و دستور فروش بسیار عمیق تر از یک نام گذاری ساده است. حکم فروش به مثابه یک نبرد حقوقی تمام عیار است که در آن هر طرف با تمام قوا به دفاع از حقوق خود می پردازد و دادگاه نیز با دقت تمام به تمام ابعاد پرونده رسیدگی می کند. این مسیر، اگرچه زمان بر و پرهزینه است، اما این اطمینان را به طرفین می دهد که هیچ حقی نادیده گرفته نخواهد شد و امکان اعتراض و بازبینی در مراجع بالاتر قضایی وجود دارد.

در مقابل، دستور فروش بیشتر شبیه به یک اقدام اجرایی و اداری است تا یک دعوای حقوقی. وقتی شرایط قانونی مشخص و محرز باشد (مانند اعلام رسمی غیر قابل افراز بودن ملک سنددار)، دیگر نیازی به بحث و جدل بر سر ماهیت قضیه نیست و مرجع قضایی صرفاً دستور به فروش می دهد. این سرعت و سادگی، اصلی ترین مزیت دستور فروش است، اما در عین حال، عدم قابلیت اعتراض می تواند برای برخی مالکان نگران کننده باشد؛ چرا که پس از صدور، دیگر راهی برای بازبینی آن باقی نمی ماند. انتخاب بین این دو مسیر، نه تنها به وضعیت حقوقی ملک شما، بلکه به میزان اختلاف و توافق موجود بین شرکا بستگی دارد.

تأثیر نوع سند ملک (رسمی یا قولنامه ای) بر فرآیند فروش

یکی از مهمترین عوامل تعیین کننده در انتخاب مسیر حقوقی برای فروش ملک مشاع، نوع سند مالکیت است. این که ملک دارای سند رسمی باشد یا با قولنامه خریداری شده باشد، تفاوت های اساسی در فرآیند پیش روی مالکان ایجاد می کند.

املاک دارای سند رسمی

وقتی ملکی دارای سند رسمی است، یعنی مالکیت آن در دفاتر دولتی به طور قطع ثبت شده و از اعتبار بالایی برخوردار است. در چنین مواردی، فرآیند معمولاً اینگونه آغاز می شود:

1. مراجعه به اداره ثبت: شرکا ابتدا برای افراز ملک به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مراجعه می کنند.
2. اعلام عدم امکان افراز: اگر اداره ثبت، پس از بررسی های لازم (مانند ارسال به کارشناس ثبت)، ملک را غیر قابل افراز تشخیص دهد، گواهی عدم افراز صادر می کند.
3. درخواست دستور فروش: پس از صدور گواهی عدم افراز از سوی اداره ثبت، یکی از شرکا (یا همه آن ها) می تواند با استناد به این گواهی و با توجه به وجود سند رسمی، به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و درخواست دستور فروش ملک مشاع را مطرح کند. در این حالت، همانطور که پیشتر گفته شد، فرآیند سریع تر و با تشریفات کمتر پیش می رود. در مواردی هم ممکن است ابتدا دعوای افراز در دادگاه مطرح شده و دادگاه با صدور حکم قطعی، ملک را غیر قابل افراز تشخیص دهد و سپس دستور فروش صادر شود.

با سند رسمی، دیگر نیازی به اثبات مالکیت نیست و این خود، بخش بزرگی از پیچیدگی ها و زمان بر بودن فرآیند را کاهش می دهد. اعتبار سند رسمی، مسیر را برای مرجع صدور دستور فروش هموارتر می سازد.

املاک دارای قولنامه (بدون سند رسمی)

وضعیت در املاک قولنامه ای به مراتب پیچیده تر است. در این موارد، سندی رسمی برای اثبات مالکیت وجود ندارد و تنها یک یا چند قرارداد عادی (قولنامه) دال بر مالکیت است. این موضوع، فرآیند را به شکل زیر تغییر می دهد:

1. لزوم طرح دعوای اثبات مالکیت: اولین و مهمترین قدم در مورد املاک قولنامه ای، طرح دعوای اثبات مالکیت در دادگاه عمومی حقوقی است. تا زمانی که مالکیت افراد در دادگاه به اثبات نرسد و حکم قطعی صادر نشود، هیچ اقدام دیگری (مانند افراز یا فروش) امکان پذیر نخواهد بود. این دعوا خود یک فرآیند ترافعی، زمان بر و پرهزینه است.
2. عدم امکان صدور دستور فروش مستقیم: به دلیل عدم وجود سند رسمی و لزوم اثبات مالکیت، امکان مراجعه مستقیم به شورای حل اختلاف برای درخواست دستور فروش وجود ندارد. شورای حل اختلاف دستور فروش را تنها برای املاک دارای سند رسمی و پس از گواهی عدم افراز از ثبت صادر می کند.
3. طرح دعوای افراز یا فروش: پس از اثبات مالکیت و قطعیت یافتن آن، شرکا می توانند دعوای افراز را مطرح کنند. اگر ملک غیر قابل افراز تشخیص داده شود، می توانند از دادگاه درخواست حکم فروش ملک مشاع را داشته باشند.

در واقع، فروش ملک مشاع قولنامه ای، ابتدا نیازمند محکم کردن پایه های مالکیت از طریق دادگاه است و سپس باید مسیر دشوار رسیدگی به اختلافات و نهایتاً صدور حکم فروش را طی کند. این فرآیند، نه تنها بسیار زمان برتر است، بلکه هزینه های دادرسی و کارشناسی بیشتری را نیز به مالکان تحمیل می کند.

مزایا و معایب هر یک

انتخاب بین دستور فروش و حکم فروش، تصمیمی سرنوشت ساز است که می تواند مسیر و سرنوشت فروش ملک مشاع شما را به کلی تغییر دهد. هر یک از این مسیرها، همچون هر راهکار حقوقی دیگری، دارای نقاط قوت و ضعف خاص خود است که آگاهی از آن ها برای تصمیم گیری آگاهانه ضروری است.

مزایای دستور فروش: سرعت، سهولت و هزینه کمتر

تصور کنید که زمان برای شما اهمیت حیاتی دارد و نمی خواهید در پیچ و خم های طولانی دادگاه گرفتار شوید. اینجا است که دستور فروش می تواند همچون یک راه نجات عمل کند:

• سرعت بالا: یکی از بزرگترین مزایای دستور فروش، سرعت چشمگیر در صدور آن است. به دلیل ماهیت غیرترافعی و عدم نیاز به رسیدگی های ماهوی طولانی، فرآیند صدور این دستور معمولاً در مدت زمان کوتاه تری (اغلب چند هفته یا چند ماه) به نتیجه می رسد. این سرعت برای کسانی که می خواهند هرچه سریع تر به پول خود برسند یا از شراکت خارج شوند، بسیار ارزشمند است.
• هزینه کمتر: با توجه به اینکه دستور فروش نیازی به تقدیم دادخواست کامل با تشریفات دادرسی ندارد، هزینه های قانونی مرتبط با آن به مراتب کمتر از حکم فروش است. این کاهش هزینه، می تواند بار مالی قابل توجهی را از دوش مالکان بردارد.
• سادگی فرآیند: تشریفات قانونی کمتری در فرآیند صدور دستور فروش دخیل است. این سادگی، استرس و پیچیدگی های معمول در دعاوی حقوقی را کاهش می دهد و می تواند تجربه ای روان تر را برای متقاضیان رقم بزند.

معایب دستور فروش: عدم قابلیت تجدیدنظر و محدودیت کاربرد

اما هر سرعت و سادگی، بهایی دارد. دستور فروش نیز محدودیت هایی دارد که باید به آن ها توجه کرد:

• عدم قابلیت تجدیدنظر: شاید مهمترین عیب دستور فروش، غیر قابل تجدیدنظرخواهی بودن آن است. این بدان معناست که پس از صدور، دیگر راهی برای اعتراض به مراجع بالاتر قضایی وجود ندارد و این تصمیم قطعی تلقی می شود. این موضوع می تواند برای کسانی که احساس می کنند حقی از آن ها ضایع شده، نگران کننده باشد.
• محدودیت در موارد کاربرد: دستور فروش فقط در شرایط خاصی قابل صدور است؛ یعنی زمانی که ملک دارای سند رسمی بوده و توسط مرجع قانونی (اداره ثبت یا دادگاه) غیر قابل افراز تشخیص داده شده باشد. برای املاک قولنامه ای یا مواردی که اختلافات ماهوی جدی وجود دارد، این مسیر قابل استفاده نیست.

مزایای حکم فروش: جامعیت، قابلیت اعتراض و اعتبار حقوقی

اگرچه حکم فروش مسیری طولانی تر و پرهزینه تر است، اما مزایای خاص خود را دارد که در برخی موارد آن را به تنها یا بهترین گزینه تبدیل می کند:

• جامعیت در رسیدگی: حکم فروش، به دلیل ماهیت ترافعی خود، امکان رسیدگی جامع و دقیق به تمام ابعاد اختلاف و ادعاهای طرفین را فراهم می آورد. دادگاه با دقت تمام به مدارک، شواهد و دفاعیات هر دو طرف گوش می دهد و بر اساس آن ها تصمیم می گیرد.
• قابلیت اعتراض: این ویژگی، یکی از مهمترین نقاط قوت حکم فروش است. اگر یکی از طرفین از رأی دادگاه بدوی رضایت نداشته باشد، می تواند درخواست تجدیدنظرخواهی و حتی فرجام خواهی کند. این امکان، اطمینان بیشتری را به افراد می دهد که حقوقشان به طور کامل بررسی خواهد شد.
• امکان حل اختلافات پیچیده تر: در مواردی که نه تنها بر سر فروش، بلکه بر سر مالکیت، میزان سهم الشرکه، یا حقوق دیگر شرکا اختلاف وجود دارد، حکم فروش می تواند راه حلی جامع برای تمام این گره ها ارائه دهد.
• اعتبار حقوقی بالاتر: یک حکم قطعی دادگاه، از نظر حقوقی اعتبار بسیار بالایی دارد و کمتر مورد تردید قرار می گیرد، حتی توسط نهادهای دیگر.

معایب حکم فروش: زمان بر بودن و هزینه های بالا

اما ورود به مسیر حکم فروش، چالش هایی را نیز به همراه دارد:

• زمان بر بودن: فرآیند دادرسی و صدور حکم فروش، می تواند بسیار طولانی باشد. تشکیل جلسات متعدد، تبادل لوایح، کارشناسی ها و مراحل تجدیدنظر و فرجام خواهی، ممکن است سال ها به طول انجامد. این طولانی شدن فرآیند می تواند برای مالکان، خسته کننده و طاقت فرسا باشد.
• هزینه های بالاتر: تقدیم دادخواست، پرداخت هزینه های دادرسی، حق الوکاله وکیل (در صورت استفاده)، هزینه های کارشناسی و سایر مخارج جانبی، مجموعاً هزینه های بالایی را به طرفین تحمیل می کند.
• پیچیدگی دادرسی: ماهیت ترافعی و تشریفات قانونی حکم فروش، فرآیند را برای افراد عادی پیچیده می کند و اغلب نیاز به کمک وکیل متخصص دارد.

به این ترتیب، اگر به دنبال سرعت و سادگی هستید و شرایط قانونی آن را دارید، دستور فروش گزینه مناسبی است. اما اگر با اختلافات ماهوی پیچیده روبرو هستید، یا ملکتان قولنامه ای است و نیاز به اثبات مالکیت دارد، حکم فروش، هرچند سخت تر، تنها مسیر پیش روی شما خواهد بود.

نتیجه گیری و توصیه

در پیچ و خم های مالکیت مشاع و چالش های فروش ملک شریکی، شناخت دقیق فرق دستور فروش با حکم فروش از اهمیت بالایی برخوردار است. همانطور که بررسی شد، این دو مسیر حقوقی، اگرچه هر دو به هدف فروش ملک غیر قابل افراز منتهی می شوند، اما تفاوت های بنیادینی در ماهیت، مرجع صدور، فرآیند و قابلیت اعتراض دارند. دستور فروش، مسیری سریع، ساده و کم هزینه است که در صورت وجود سند رسمی و اعلام عدم افراز از سوی اداره ثبت، انتخاب می شود و قابلیت اعتراض ندارد. در مقابل، حکم فروش، راهکاری جامع و زمان بر است که در مواجهه با اختلافات ماهوی، نیاز به اثبات مالکیت (در املاک قولنامه ای) و ضرورت قابلیت تجدیدنظرخواهی، به کار گرفته می شود.

تصمیم گیری برای انتخاب هر یک از این فرآیندها، به شرایط خاص پرونده شما، نوع سند ملک، و میزان توافق یا اختلاف بین شرکا بستگی دارد. هر گام در این مسیر، نیازمند آگاهی حقوقی و دقت فراوان است. یک انتخاب نادرست نه تنها زمان و هزینه زیادی را هدر می دهد، بلکه می تواند به پیچیدگی های بیشتری منجر شود.

توصیه می شود که پیش از هرگونه اقدام حقوقی، حتماً با یک وکیل متخصص در امور املاک مشورت کنید. وکیل با بررسی دقیق جزئیات پرونده شما، از جمله نوع سند، سابقه اختلافات و وضعیت ملک، می تواند بهترین و مطمئن ترین مسیر را به شما نشان دهد. مشاوره حقوقی فروش ملک به شما کمک می کند تا با دیدی روشن و با اطمینان خاطر، گام در این راه بگذارید و حقوق خود را به بهترین نحو ممکن حفظ کنید. برای دریافت مشاوره تخصصی در خصوص فروش املاک مشاع و تعیین بهترین مسیر حقوقی، متخصصین حقوقی آماده پاسخگویی به نیازهای شما هستند.